En los últimos días, dos bancos anunciaron la vuelta de los créditos hipotecarios, después de varios años sin dicha oferta y la novedad ya generó consultas en las inmobiliarias.
En detalle, se sabe que el crédito para la compra de viviendas, que estará indexado a la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), podrá ser por hasta $250 millones y tendrá una tasa de 8,65% final, aunque será de 4,4% final por el primer año, para los clientes del banco.
Martilleros de nuestra ciudad consultados mostraron gran expectativa ya que apuestan a la reactivación de ese segmento del mercado inmobiliario con los lanzamientos de las primeras líneas a partir de mayo.
Al respecto, el martillero Hernán Pietrobón destacó: "Vemos con expectativa y celebramos el anuncio del retorno de los créditos hipotecarios para que por lo menos puedan remediar el faltante de casa propia de tantas familias que necesitan acceder a su techo".
Si bien consideró que "es reciente el anuncio, la gente trata de interiorizarse sobre los montos, condiciones, requisitos" y destacó que "hay un factor interesante y es que debería haber competencia entre los bancos para que no sea uno el que acapare toda la demanda y se puedan establecer pautas de financiación e intereses más convenientes".
Según Pietrobón, "son bienvenidos estos créditos hoy y en la variable UVA, a un 8.5% de interés, en un momento donde todo indica, o así lo esperamos, la inflación tiende a decrecer".
En ese sentido recordó y marcó una diferencia con los créditos UVA de 2017: "En ese momento, el valor de las cuotas se disparó a cifras siderales con devaluación y suba del dólar, pero hoy el escenario es diferente. En 2017 las propiedades estaban carísimas, había mucha demanda. Hoy los precios están deprimidos de tal manera que el monto que se necesita para adquirir una vivienda es sustancialmente inferior a lo de aquel momento".
Por último ejemplificó que "un crédito de 40 mil dólares, implicaría una cuota mensual de $200 mil y se equipara casi al valor de un alquiler, por lo que estarías pagando la cuota de tu casa propia. Es muy conveniente".
Igualmente aclaró que "un dato no menor es que no necesariamente los créditos son para una primera vivienda. Por lo que podrían estar disponibles para inversión", lo que sumaría nuevas viviendas al mercado del alquiler.
Requisito: regular la inflación
Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros del Departamento Judicial de Junín, señaló: "Hemos recibido notificaciones del lanzamiento de nuevas líneas de crédito UVA a través del Banco Hipotecario. Lógicamente todo deviene de la mano de la regulación de la inflación".
Reconoció que "el mercado formal está ávido de toma de crédito para poder realizar compra o refacción de propiedades y por ello son necesarias líneas de crédito afín", pero insistió en que "siempre es necesaria la regulación de la inflación para tener cuotas acotadas al incremento y el condicionamiento salarial del tomador de crédito".
Por su parte, el martillero Juan Manuel Alturria aseguró: "Ya tuve algunas consultas y noto especialmente un repunte de consultas de propiedades a la venta en este último mes, con el dólar más quieto. Algunas operaciones se hicieron".
"Creo que el crédito va a ser una herramienta más para que el mercado se ponga en alza, para seguir en tendencia positiva", aseguró y advirtió que "si bien apunta a personas con buenos ingresos y no solo es para compra sino también para ampliación, terminación y refacción, puede andar muy bien el crédito", reflexionó.
Más detalles sobre los créditos
Según la información proporcionada por el banco, a modo de simulación, un cliente que solicite un crédito hipotecario de 40 mil dólares pagaría una cuota mensual estimada de 202.400 pesos.
Para acceder a este crédito, el solicitante deberá contar con un ingreso de al menos $809.600; presentar garantías y cumplir con los demás requisitos establecidos por el banco.
Con tal crédito, el cliente podría comprar una propiedad de aproximadamente 50 mil dólares.
Es importante tener en cuenta que la cuota final puede variar en función del perfil crediticio del solicitante y de las condiciones específicas del crédito.
Las bajas tasas de interés que dispuso el Banco Central animaron a las entidades a estudiar el relanzamiento créditos hipotecarios de largo plazo, pero el Banco Hipotecario, que fue tradicionalmente puntal de este tipo de financiamiento, se adelantó y salió con las dos líneas, aunque sin promocionarlo.
Financiamiento
Para que el financiamiento en pesos calce con el mercado inmobiliario que maneja las transacciones en dólares, el Banco Hipotecario facilitará la conversión mediante la venta puente de MEP en la misma sucursal.
La línea empieza a partir de 40 mil dólares, por los que la cuota mensual inicial es de 202.400 pesos, de modo que podrán acceder quienes demuestren ingresos por 809.600 pesos.
Este monto se encuentra casi 200 mil pesos por encima del promedio salarial RIPTE.
El comprador de un inmueble a financiar, cuyo costo sea de 50 mil dólares, tendría que poner inicialmente 10 mil dólares de su bolsillo, más unos 4.500 dólares por los gastos que devenga la operación.
Para una propiedad de 125.000 dólares, el crédito a gestionar por el saldo de precio sería de 100.000 dólares, por los que la cuota mensual ascendería a 505.000 pesos, que requiere ingresos por más de 2 millones de pesos. Y como los gastos rondaría los 11.250 dólares, el total a cubrir por parte del comprador ascendería a 36.250 dólares.
Renovación de alquiler, más cara
La derogación de la Ley de alquileres generó un aumento en el stock de propiedades para alquilar. No obstante, aún existen muchas viviendas, sus propietarios e inquilinos, atados a la ley anterior.
Así, según la última actualización del Índice de Contrato de Locación (ICL), quienes deban actualizar el precio de sus alquileres en mayo, lo harán con un aumento del 220%. Esto rige para aquellos inquilinos que deban cumplir con el ajuste anual que establece la ley anterior.
El impacto es alto, pero cabe destacar que el valor se mantendrá por el año de renovación.
Actualmente, quienes firman nuevos contratos lo están haciendo con actualizaciones cada 3 ó 6 meses. Cabe destacar, que el aumento en la oferta de inmuebles disponibles mejora las posibilidades de negociar el precio entre inquilinos y propietarios.
De acuerdo a la última encuesta nacional de Inquilinos Agrupados, que mide la situación de los alquileres en CABA, Provincia de Buenos Aires y Santa Fe, 9 de cada 10 contratos firmados luego de la derogación de la ley de alquileres se actualiza cada 6 meses o menos: el 28,9% lo hace cada 6 meses, el 21% cada 4, el 35,7% cada 3, un 2,7% cada 2 y el 3,2% mensualmente.
Tal y como se señaló antes, como consecuencia inmediata del mega DNU y con él la suspensión de la normativa que regulaba los contratos de alquiler, la oferta de unidades en la ciudad creció considerablemente, luego de estar retraída durante meses.
Muchos martilleros destacan que ante el incremento de viviendas disponibles, los propietarios se ven obligados a efectuar mejoras, arreglos, trabajos de pintura e incluso publicar las viviendas para estar acorde a la competencia vigente.
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