Con solo levantar un poco la vista al ir transitando por la Ciudad, se puede advertir claramente que no son pocos los edificios que están en construcción en diversas zonas y barrios juninenses. Este es un indicador que revela que -sin que todavía pueda considerárselo un boom- la actividad está mostrando claros síntomas de recuperación y de impulso, en el marco de una pandemia que generó enormes dificultades económicas en diversos sectores de la economía.
Las estadísticas oficiales respaldan esta afirmación. De hecho, de acuerdo a un informe al que tuvo acceso Democracia, de los 155 expedientes ingresados entre enero y julio de este año en la Dirección de Obras Particulares, veinte corresponden al apartado “viviendas multifamiliares”, es decir, edificios. Lo que significa que, en lo que va de 2021, se iniciaron una veintena de construcciones de este tipo, por un total de 7404 metros cuadrados, esto es, un 15,7% de los más de 47 mil metros cuadrados por los que se pidieron autorización para hacer también viviendas familiares, oficinas, locales, depósitos, galpones y otros.
“Para la época que estamos transitando, con las dificultades económicas que estamos viendo, uno ve que se sigue construyendo”, analizan en la oficina municipal.
“El año está un poco mejor, empezó a levantar un poco. En esta actividad vamos bien, no nos podemos quejar. Uno anda por la calle y ve que se han reactivado o han empezado algunos edificios”.
Es que, a esto hay que sumarles los que vienen en construcción desde años anteriores y todavía no se terminaron.
Pero hay más: si se toman los proyectos de viviendas multifamiliares mayores a 500 metros cuadrados, hay diez expedientes esperando la resolución de factibilidad del municipio. O sea que otra decena de viviendas multifamiliares podrán comenzar a construirse cuando las autoridades comunales los habiliten.
Hay que recordar que, para hacer un edificio, es necesario solicitar la factibilidad de la construcción, que implica que, una vez aprobada por el municipio, se otorguen seis meses de plazo para presentar la documentación técnica que incluye el cálculo estructural, informe de suelo, el informe vinculado con la seguridad del edificio que se va a erigir, y demás.
En este estado hay varios proyectos. Por ejemplo, uno que podría emplazarse en Villa del Parque por el que se está analizando una factibilidad de 750 metros cuadrados.
En efecto, los barrios más alejados empiezan a ser atractivos inclusive para este tipo de emprendimientos. Tanto que hoy casi la mitad de las construcciones que se desarrollan en Junín están emplazadas por fuera del ejido urbano de la Ciudad.
Un resurgimiento
El presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial Junín, Daniel Di Palma, ratifica esta tendencia hacia la construcción de edificios en la Ciudad.
“Estamos en estos tiempos en los que se prioriza la ejecución de obras, en este marco de pandemia, y esto tiene mucho que ver con la devaluación, que es uno de los factores principales que ha favorecido el desarrollo de la construcción”, explica Di Palma.
Según su análisis, este año se observa que, por un lado, “ha comenzado la búsqueda de terrenos para tal fin”, y también se advierte que “en estos tiempos han aparecido las iniciativas de emprendimientos a gran escala”. Y agrega: “Creo que es un año en el que van a quedar sentadas las bases para 2022, en línea con el desarrollo constructivo”.
El titular del Colegio de Martilleros local considera que uno de los factores que tiene influencia en esta tendencia es la devaluación, que “hizo que bajara estrepitosamente el valor de la construcción en dólares, porque en febrero de 2018 el costo del metro cuadrado era de unos 1500 dólares mientras que hoy está en unos 600 dólares, esto significa una reducción a casi un tercio en tres años”. De acuerdo a su mirada, esto hace que sea “un gran momento para invertir para el que dispone de ahorros atesorados en moneda extranjera volcándolos a la obra, lo que da pie para la compra de estos inmuebles en este tipo de desarrollos como resguardo de valor”.
“Se prioriza la ejecución de obras, en este marco de pandemia, y esto tiene mucho que ver con la devaluación. En estos tiempos, han aparecido las iniciativas de emprendimientos a gran escala”.
Para Di Palma, inclusive en caso de tener ahorros en pesos, esta inversión también “puede servir como dolarización a futuro, porque se podrían hacer operaciones en moneda nacional y, como se sabe, el mercado inmobiliario está dolarizado en gran medida, así que es una forma de saltear el cepo cambiario si se puede, en el futuro, comercializar las unidades en moneda extranjera”.
Por cierto, esto no significa que el panorama sea un boom inmobiliario. La situación está lejos de eso. No obstante, sí implica “un resurgimiento” del rubro: “Esto se viene desarrollando en el transcurso de este año, que es cuando se está viendo esta iniciativa por parte del sector privado. Vamos a ver cómo termina esto que también tiene que ver con otros factores, como la inflación, el valor del dólar, y el andar integral de la economía que, a la postre, es lo que va a definir la toma de decisión de los inversores”.
Ahora bien, ¿hay una demanda suficiente de estas unidades funcionales en edificios dentro del mercado inmobiliario de la Ciudad? Responde Di Palma: “Yo lo estoy viendo, principalmente, como inversión y resguardo de valor, eso es lo que se percibe. En cuanto a la venta de estas unidades, hay que tener en cuenta que estamos en un momento donde prácticamente no existen créditos hipotecarios, la capacidad de ahorro del asalariado se ha disminuido notablemente, el poder adquisitivo está golpeado por la inflación y la devaluación, así que el contexto no es tan abierto como para la compra de un inmueble por parte de un gran sector de la población”.
Es por ello que, en su consideración, para dinamizar definitivamente el mercado inmobiliario se tiene que dar una serie de factores a mediano y largo plazo. “En la medida en que se pare la inflación, se pueda sostener un sistema crediticio estable en las entidades bancarias y se pueda desandar esta incipiente movilidad que tiene el mercado, podremos tener un panorama un poco más cierto en los próximos semestres”, señala el reconocido martillero local.
Y en cuanto a la posibilidad de volcar estos departamentos al mercado de alquileres, indica: “La locación tiene otros componentes, hoy la demanda sigue siendo muy alta para inmuebles de dos o tres dormitorios con cocheras, el valor de estas unidades ha tenido un incremento sustancial y estamos viendo, en el último tiempo, la dificultad de afrontar los altos costos de un alquiler por parte de los asalariados”.
“Estamos mejor”
Javier Carpinella, vicepresidente de la Cámara de Corralones Unidos y Afines del Noroeste de la Provincia de Buenos Aires (Cuanoba), comenta que la construcción, en general, “empezó a levantar un poco desde hace uno o dos meses”. Es cierto que, históricamente, septiembre y octubre son los meses en los que más se trabaja en el rubro. “Ahora, con esto de que dieron algunos créditos para ampliación y refacción, se está ayudando a mejorar el panorama. El año está un poco mejor, va subiendo. En esta actividad vamos bien, no nos podemos quejar”, asevera.
Respecto de la construcción de unidades múltiples, si bien en su negocio trabajan, más que nada, con viviendas particulares, “también es cierto que uno anda por la calle y ve que se han reactivado o han empezado algunos edificios”.
Y esto también está ayudando a reactivar la venta de insumos de construcción. Carpinella recuerda que, cuando empezó la pandemia, atravesaron algunos meses difíciles, pero “el segundo semestre del año pasado no fue malo, se trabajó bien”. El proceso siguió este año con un inicio “más tranquilo”, aunque “últimamente está repuntando un poco: es algo que se ve entre los colegas”.
Ante esto, lo que también mejoró y se regularizó fue la provisión de insumos que, algo que había mostrado serias dificultades, sobre todo en los momentos más complicados de la pandemia: “Todavía hay algunos pocos inconvenientes, principalmente con todo lo que tiene que ver con el hierro, y por ahí con algún producto específico que cueste un poco más conseguirlo. Al margen de eso, está bastante bien”.
Como contracara, Carpinella asegura que el incremento sostenido de los precios está conspirando, de alguna manera, contra esta pequeña reactivación: “Un tema central es la inflación, los materiales de construcción están aumentando terriblemente y es algo de todos los meses, si no es por el flete es por el insumo, por eso creemos que este año vamos a cerrar arriba del 60%. Todos tenemos un ajuste de cinco puntos por mes, en promedio, y eso es mucho, porque los sueldos no aumentan en la misma proporción y se van produciendo desfasajes. Esto lo venimos arrastrando desde hace años y se ve que continúa y se profundiza. Por ejemplo, los primeros créditos eran de un millón y medio de pesos y hoy con eso no llegás a nada, es mucha la diferencia”.
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