Con un importante retroceso en los precios, cercano al 30 por ciento en los últimos dos años, la venta de propiedades no termina de repuntar en la pospandemia, aunque hay algunas señales de reactivación, coincidieron los martilleros locales consultados por Democracia.
Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros de Junín, afirmó a Democracia: “En los últimos dos años llevamos una baja estimada de alrededor del 25 o 30 por ciento, de recotización de propiedades en moneda extranjera. Hay propiedades que están siendo recotizadas en estos días hasta en un 40 por ciento menos”.
Y agregó: “Esto tiene que ver con un escenario de falta de crédito hipotecario, poco incentivo en cuanto a la rentabilidad de los inmuebles -a pesar de que ha crecido en el último año-, como consecuencia de varios factores, la pandemia, decretos de necesidad y urgencia, congelamientos y aplazamientos de plazos de vencimientos de los contratos.
“Estamos con algunas consultas para la compra de propiedades y terrenos, hay muchos desarrollos que se están llevando adelante, con las dificultades del caso, como es la alta complejidad que significa desarrollar un macizo y un parcelamiento para hábitat. La alta valoración de los servicios y costos, que han ido creciendo en los últimos dos años, hace que la inversión del privado se vea resentida, pero hay un remanente de oferta que se está disponiendo y hay consultas crecientes en los últimos dos meses”, explicó el profesional.
“Con respecto a las propiedades y la baja en dólares de los inmuebles, hay una incipiente consulta, porque se entiende que la capitalización y la inversión en ladrillos, en el largo plazo, está demostrado que es la mejor inversión que se puede llevar adelante, en todos los rubros financieros y económicos”, destacó.
Hernán Pietrobón, de la inmobiliaria Pietrobón y Asociados, afirmó a Democracia: “En Capital Federal atraviesan una situación crítica para la compraventa de inmuebles y, a diferencia de lo que ocurre en la provincia de Buenos Aires, se puede estipular una relación entre las propiedades que están ofrecidas a la venta y las operaciones que efectivamente se cierran. Hay un escenario de más de 160 mil propiedades ofrecidas a la venta y operaciones que oscilan las 3 mil ventas mensuales. En Junín pasa algo parecido, hay una sobreoferta de propiedades en venta y un muy bajo nivel de operaciones, de cierres de venta”.
Y añadió: “Es más dificultoso saber cuántas propiedades están siendo ofrecidas y cuántas se venden. Pero sí se puede decir que estamos en niveles muy bajos, pero mejores que en años anteriores. Hay un incremento en las consultas y algunos cierres se hicieron. La demanda está centrada básicamente en lotes y oportunidades de viviendas que estén para mejorar, para reciclar, que sea el valor del lote y algo más; esos serían los nichos donde está centrada la demanda”.
“También hay un incremento en la demanda de unidades funcionales, de departamentos a estrenar, de un dormitorio, de valores no muy significativos, por la influencia del campo. Antes quizás alquilaban un departamento para un estudiante y ahora, con la escasez de propiedades para alquilar, se animan a dar el salto y a resguardar valor con la compra. No hay otra mejor inversión para resguardo de valor, porque las operaciones financieras ya casi no convienen”, afirmó.
Precios
“Los precios en Junín van en descenso, mientras que el dólar blue se mantuvo más o menos estable las propiedades no descendieron tanto, pero a estos niveles del dólar blue -si sigue evolucionando-, lo único que puede pasar es que las propiedades sigan bajando aún más. Debe estar entre un 12 y un 15 por ciento interanual la merma en los precios. En el acumulado de los últimos cinco años, el precio de las propiedades decreció más de un 50%, o sea que, entre 2017 a la fecha, una propiedad que estaba en 100, hoy vale 50. Naturalmente, eso genera incertidumbre en el mercado”, dijo.
Tendencia nacional
Los valores del mercado de compraventa de inmuebles mostraron una baja promedio de 5,6% en lo que va del corriente año en la Ciudad de Buenos Aires (CABA), según un relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop.
La baja de precios es impulsada por dos fenómenos: por un lado, los avisos nuevos que entran al mercado a un valor menor que el stock de oferta y, por otro lado, una incipiente depuración de anuncios con valuaciones desactualizadas. De esta manera, en la actualidad el precio de un monoambiente se encuentra en 96.269 dólares, mientras que un departamento de dos ambientes, de 50 metros cuadrados, tiene un valor de 116.307 dólares.
Según el informe, en base a valores relevados a lo largo de octubre, la reducción de precios abarcó a las propiedades puestas en venta en el 85% de los barrios que integran la ciudad.
El ranking de precios por barrio es encabezado por Puerto Madero (5.594 dólares/m2), seguido por Palermo (2.948 dólares/m2) y Belgrano (2.767 dólares/m2).
Los barrios más económicos, por su parte, son Lugano (1.057 dólares/m2), Nueva Pompeya (1.428 dólares/m2) y La Boca (1.514 dólares/m2). En este sentido, señalaron que excepto Montserrat y Puerto Madero, todos los barrios de la ciudad registraron bajas interanuales. Mataderos y Parque Avellaneda son los de mayor baja.
Compraventa
La compraventa de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires totalizó en octubre 2.974 operaciones, con un incremento del 15,5% respecto al mismo mes del año pasado, según un informe del Colegio de Escribanos porteño.
En comparación con septiembre, los actos notariales tuvieron una merma de 5,9%. En tanto, en el acumulado de los primeros diez meses del año, la cantidad de operaciones registradas en la Ciudad de Buenos Aires ascendió a 26.131, con un aumento del 15,5% respecto al mismo período de 2021.
Por otra parte, el mes pasado hubo 119 escrituras formalizadas con hipoteca, con una suba del 0,8% en la comparación interanual, mientras que en el acumulado en diez meses hubo un descenso del 7,1%. El monto medio de los actos fue de $13.633.020 (US$ 85.693 según el tipo de cambio oficial promedio), con un crecimiento del 48,5% en un año en pesos y una caída del 1,2% en dólares.
"Si bien la comparación interanual con los 10 meses acumulados sigue dando en un 15% positivo, en octubre bajamos de las 3 mil operaciones que veníamos registrando en el último cuatrimestre", expresó el presidente del Colegio de Escribanos porteño, Jorge De Bártolo.
El titular de la entidad notarial manifestó su deseo para que "en el último bimestre se dé un mayor movimiento, como suele pasar todos los años", aunque advirtió que "hay que estar atento a todas las variables". "Estamos hasta el momento en 26 mil operaciones, el doble del período de plena pandemia de 2020, pero en la mitad del último período en que hubo crédito hipotecario. Eso habla por sí solo del estímulo que representa para las familias", indicó.
La actividad inmobiliaria -y en consecuencia, la cantidad de escrituras- tuvo un impacto negativo a partir del segundo trimestre de 2018, cuando se inició un proceso de devaluación del peso y de alza en las tasas de interés.
Esas dos variables incidieron en el sector, si se tiene en cuenta que la mayoría de las operaciones se pactan en dólares y que históricamente en la mayoría de los casos se transaron mediante financiación hipotecaria.
Un tercer factor fue la irrupción de la pandemia de Covid-19, al punto que por la restricción de la actividad notarial en abril de 2020 solamente se registraron en la Ciudad de Buenos Aires siete operaciones de compraventa de inmuebles.
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