Desde hace varios años comenzó a advertirse con fuerza la construcción de gran cantidad de edificios de baja altura en diferentes barrios de Junín.
Esto se debe fundamentalmente al Código de Ordenamiento Urbano, que se emprendió en 2003, cuyas modificaciones y limitaciones aplicadas se mantienen vigentes.
Actualmente se llevan adelante distintas obras de la mano del impulso privado en diferentes barrios, pero en su mayoría son de 3 a 5 niveles.
“Es una tendencia que viene desde hace varios años y tiene que ver con el Código Urbano, y también con las inversiones y últimamente son más manejables por los grandes costos de las edificaciones más pequeñas desde el área centro”, explicó a Democracia el arquitecto Marcelo Balestrasse, de Obras Públicas municipal.
Hacia los bordes Residencial 1, 2, 3 y 4 se pueden construir diferentes superficies y alturas delimitadas por el Código Urbano.
“Así como en el área centro no tiene límite de altura, en R1 se pueden edificar hasta 20 metros; en R2, 13 metros; en R3, 10 metros; y en R4 dos niveles nada más”, aclaró Balestrasse.
“Cuanto más te acercas al centro, el costo del terreno es más alto y ese costo hay que prorratearlo por la cantidad de departamentos que salen; en su defecto, no cierra la inversión. Es decir, hacer 3 pisos en esa zona o R1 no tiene sentido, pero a medida que vas al área R2 y R3 los valores son más accesibles y en 6 u 8 departamentos que pueden salir, según el terreno, los números van cerrando con una inversión menor y más cautelosa”, afirmó.
Al respecto, el presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Junín, Daniel Di Palma, confirmó que “hay mucha construcción, y mucho inicio de obra”, además de la “toma de posesión tanto en el área centro como en zonas residencial 1 y 2 para futuras edificaciones”.
Los barrios elegidos
Dentro del metraje permitido, se edifican viviendas de 2 o 3 ambientes como inversión para alquiler o vivienda, que pueden representar el 70% de lo que se construye.
Varios barrios lideran las obras en marcha en el presente. Se trata de sectores requeridos por estar cerca del centro de la Ciudad, como en R1 o R2.
Asimismo, se percibe que la demanda estudia los proyectos menos riesgosos en términos de inversión: los interesados analizan la compra en pozo y definitivamente el tiempo de ejecución de la obra futura impacta en la decisión de compra.
“Lo que sucede es que en el área centro, las parcelas son mucho más caras que en R1, pero le podés sacar mayor rendimiento al edificio, y al terreno; podés sacar más unidades, y más altura, pero necesitas más inversores”, dijo a este diario la arquitecta Graciela Arbues, directora de Obras Particulares.
En efecto, el martillero señaló que “vemos que existe una alta demanda de departamentos de 2, 3 y 4 ambientes con cocheras en el área centro de Junín”.
Qué no puede faltar
Otro punto importante es que las viviendas modernas han logrado con el tiempo estandarizar temas que antes eran considerados de lujo. Las carpinterías de Doble Vidrio Hermético (DVH), buena calefacción/refrigeración y espacios comunes útiles como piscinas y salones de usos múltiples pueden ser el requerimiento inicial de cualquier emprendimiento.
Hoy no pueden faltar expansiones como balcones aterrazados, cocheras y en lo posible parrilla. Y está aceptado por la demanda que las cocinas, livings y comedores estén integrados, generando visualmente espacios más amplios con menos requerimientos de ventilación.
“Las cocheras están en función de la cantidad de habitantes: son tres metros y medio cuadrado por habitante. Tenés que tener tres módulos cada 10 habitantes”, indicó Arbues.
La tendencia conduce a que incluso en segmentos más altos se busque materiales de nulo mantenimiento que imitan texturas y terminaciones de materiales naturales. Se incorpora lentamente la tecnología en electrodomésticos y sobre todo en seguridad y accesos al edificio y la vivienda.
En cuanto a los livings, el cambio principal que puede apreciarse en algunos edificios es que se proyectan de forma paralela y no tanto perpendicularmente en la planta, algo que generaba oscuridad.
Precios
Muchas personas que acceden en pozo eligen ingresar con un anticipo que oscila entre el 30% y 40% en dólares y luego pagan cuotas en pesos ajustables por la variación del Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).
En Junín se pueden encontrar obras pequeñas y medianas con unidades desde mil dólares por m2, de pozo.
“De momento la comercialización y la proyección de algunas obras depende de la calidad de sus componentes, las terminaciones, si son con bauleras y cocheras, si tienen amenities, distintas tipologías que hacen al precio final que rondan entre los 1000 y 1400 dólares el metro cuadrado de pozo”, agregó Di Palma.
“Esto tiene que ver con una forma de pago de acuerdo a certificado de obra con una entrega, un ingreso y el resto hasta la entrega de la propiedad en distintos formatos jurídicos”, cerró.
Seguridad
“El tema antisiniestral es muy importante”, afirmó Arbues. Y continuó: “Por ejemplo, las escaleras tienen que tener el ancho reglamentario, al igual que el pasillo, con las puertas antipánico, con aperturas de puertas hacia la escalera y en planta baja hacia la calle, o de lo contrario una puerta de escape en la parte de cochera; tiene que haber ventilaciones por el tema del humo en las escaleras, anchos de puertas para discapacidad, plan de evacuación, señalización, luces de emergencia y otras cuestiones que normalmente un ingeniero o licenciado en seguridad le da las pautas al inicio del edificio y al final las tiene que cumplir”.
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