El Gobierno comenzó a trabajar en distintas alternativas para suspender la Ley de Alquileres vigente y, según fuentes oficiales, la decisión de reemplazar la normativa actual fue acordada entre el presiente Alberto Fernández y el ministro de Economía, Sergio Massa.
Según un borrador interno que circula en el Gobierno y que llegó a manos de fuentes del sector inmobiliario, el Ministerio de Economía prevé suspender la actual Ley de Alquileres y poner en vigencia el esquema que regía antes por 180 días.
A la par, se le pedirá al Congreso que elabore una nueva ley (ya hay un dictamen de mayoría de legisladores oficialistas del año pasado, pero que no modifica los puntos más polémicos de la ley actual). Además, el equipo de especialistas que trabaja en la cuestión estudia beneficios fiscales para los propietarios con el objetivo de aumentar la oferta de unidades. Se suspenderá el pago del Impuesto a los Bienes Personales sobre los inmuebles que se pongan en alquiler y también el pago del impuesto a las Ganancias sobre los nuevos contratos. Actualmente, por la ley vigente, los contratos de alquileres deben declararse ante la AFIP.
En el momento de su discusión, la Ley de Alquileres que está vigente en la actualidad tuvo amplio consenso legislativo: fue aprobada por la Cámara de Diputados en noviembre de 2019, durante el gobierno de Mauricio Macri, y terminó siendo sancionada por el Senado en junio de 2020, durante la gestión de Alberto Fernández. Introdujo al mercado dos cambios clave: extender la duración de los contratos de dos a tres años y convalidar una sola actualización anual del valor mensual del alquiler de acuerdo a un índice que combina la evolución de los salarios y la inflación.
Lejos de solucionar problemas, el nuevo esquema provocó subas por encima de la inflación para los nuevos contratos y una menor cantidad de propiedades disponibles para alquilar. Al poco tiempo, diversos sectores comenzaron a plantear cambios y el tema fue uno de los lemas de campaña de la oposición en las elecciones legislativas.
Finalmente, en noviembre de 2021, Massa -que entonces presidía la Cámara de Diputados- anunció que impulsaría una modificación de la ley y la creación de una comisión para analizar el tema, lo que fue confirmado unos meses después por el presidente Fernández, en marzo de 2022, durante la apertura de las sesiones en el Congreso. Se habló de suspender la ley por 90 días, pero nada de eso avanzó.
Al respecto, el presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Junín, Daniel Di Palma, informó: “Estamos recibiendo información de que se está evaluando la posibilidad de derogar la Ley de Alquileres y volver por 180 días al formato anterior”.
“No tenemos demasiada información y precisión al respecto de cuál sería la metodología, si es por derogación a través de un decreto o se va a los términos del Congreso para plasmar una nueva legislación”, sostuvo. “En ese contexto estamos expectantes de poder ver cómo se resuelve. Entendemos que es un tema sensible que se debería tomar en consideración todas las voces como oportunamente se realizó en la Comisión Bicameral del Congreso, ya que es un tema ligado a lo político”, concluyó.
El martillero Hernán Pietrobón opinó que “derogar implica volver al estado inmediato anterior. Legalmente la ley que nos regía hasta antes de la 27.571 era el Código Civil y Comercial reformado en 2015”.
“Los nuevos contratos que se celebren a partir del 6 de abril, si es que la derogación no implica una suspensión de esta ley, tenemos que regirlos con el viejo Código Civil y Comercial”, apuntó. Y agregó: “Yo creo que suspender la ley por un plazo sería una nueva problemática porque es agregar un nuevo vacío legal”.
“Yo creo que es una buena medida derogarla, y no suspenderla, porque ha sido perjudicial para todas las partes y si volvemos a regir por el Código Civil y Comercial vamos a encontrar que tenemos una vigencia mínima de dos años para todos los contratos de locación”, subrayó. Además, “la forma de pactar los incrementos de los contratos queda supeditado al acuerdo de las partes y entonces ahí no hay conflicto”, cerró Pietrobón.
Contratos vigentes
Frente a este escenario, Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi), sostuvo: "Desde el Ministerio de Economía analizan este plan: contratos vigentes se sigue aplicando la ley actual recientemente suspendida, ya que las cláusulas del contrato de locación fueron negociadas y consensuadas con dicha ley".
El titular de Camesi consideró necesario que "los contratos que se firmen de aquí en adelante, mientras no se dicte una nueva norma, se rijan por la antigua ley de alquileres; en este supuesto se podrá fijar un mínimo plazo contractual de dos años y la actualización podrá ser negociada libremente por las partes".
“Búsqueda de consensos”
Otro de los actores del sector, el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), entidad que agrupa a los corredores de la Ciudad de Buenos Aires, sostuvo que la ley de alquileres "debe cambiar, pero no de cualquier manera".
"Celebramos que la necesidad de poner un punto final a la aplicación de la norma (que tanto daño hizo a la sociedad y nuestro sector) se encuentre entre las prioridades del Gobierno, pero sostenemos que el cambio debe darse siguiendo todas las formalidades", señaló el CPI.
La entidad consideró que suspender por DNU la aplicación de una Ley del Congreso "necesariamente tendría visos de inconstitucionalidad", ya que implicaría que el Poder Ejecutivo se arrogaría la capacidad de legislar salteándose al Legislativo. "Esto generaría una sensación de inseguridad jurídica e incertidumbre aún mayor a la que ya sufrimos, lo cual afecta a toda la actividad económica, pero especialmente a las inversiones inmobiliarias y de la construcción", explicaron desde la entidad inmobiliario.
Por eso, solicitó que se traduzca "no en un acto intempestivo por parte del Poder Ejecutivo, sino en la búsqueda de consensos" en el Congreso, que permita que el Proyecto de Modificación tenga un rápido tratamiento en ambas cámaras.
"La intervención estatal en el mercado de alquileres ha sido y es un error que la sociedad viene sufriendo desde hace casi tres años; pero no se puede solucionar una equivocación con otra; el Estado cuenta con las herramientas correctas para saldar la injusticia que ha generado, y debe recurrir a ella en lugar de embarcarse en aventuras de dudosa legalidad", completó.
Desde el otro lado del mostrador, la Federación de Inquilinos Nacional planteó que "la ley de alquileres - sancionada por el Congreso-, sigue vigente, modificarla por decreto sería inconstitucional".
Gervasio Muñoz, referente de Inquilinos Agrupados, denunció, por último, que "los alquileres se están dolarizando, no hay contratos registrados".
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