La desregulación del mercado inmobiliario, tras la derogación de la ley de alquileres, impactó en Junín, en sintonía con lo que ocurre en el país, con un incremento en la oferta de inmuebles en alquiler, que trajo un poco de alivio al sector y le quitó presión a quienes buscan una propiedad para alquilar.
Sin embargo, si bien desde el Colegio de Martilleros mencionan un aumento cercano al ciento por ciento en la oferta de alquileres, en los últimos tres meses, algunas inmobiliarias registran una suba inferior, del orden del 20 por ciento, al tiempo que esperaban una mayor oferta, que satisfaga la alta demanda.
Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros de Junín, afirmó a Democracia: “El porcentaje de propiedades en alquiler se incrementó entre un 90 y un ciento por ciento desde la derogación de la ley, con faltantes en algunos segmentos de la oferta, que se da por otra problemática, como es la falta de construcción de viviendas, de crédito hipotecario y de destino de inversión para la locación”.
Con la vigencia del DNU 70/2023, firmado por el presidente Javier Milei que, entre otras cosas, derogó la Ley de Alquileres que establecía acuerdos por tres años, actualmente se percibe una suba en la oferta de propiedades en el mercado y alquileres que se ahora fijan en 24 meses.
Con la ley que derogó el DNU, el mayor problema para los propietarios tuvo que ver con la falta de rentabilidad, en el marco de una altísima inflación. Esta razón generó que muchos retiraran las propiedades del mercado, generando una gran dificultad para los inquilinos a la hora de encontrar propiedades disponibles, además de los elevados ajustes anuales en los contratos.
Según señaló Di Palma, en el marco del DNU, “los plazos mínimos son de 24 meses para vivienda y para comerciales u otros objetos, de 36 meses”. Y consideró que esto “beneficia a todas las partes”, tanto locador como locatario, ya que “ha nutrido el mercado”.
Di Palma indicó que “desde enero a la fecha, la oferta ha venido in crescendo, con un reacomodamiento de precios”. “Así surge la competencia, con una demanda que tiene más inmuebles para elegir. Es un mercado que se regula por oferta y demanda”, afirmó.
Faltantes de viviendas
A su vez, se refirió a un problema que no es nuevo: “Hay un faltante en el mercado que sigue sin nutrirse, de viviendas de dos y tres dormitorios con garaje. Es un problema de los últimos años, donde ha habido falta de construcción de viviendas destinadas a alquiler, así como de créditos hipotecarios”.
Por su parte, el martillero juninense Juan Manuel Alturria reconoció que hay un leve crecimiento de las propiedades en alquiler. “No hay carteles de alquiler, porque la gran necesidad existente no da tiempo a que se coloquen”, graficó. Y afirmó que, a la tendencia del alquiler por 24 meses, se suma la de las familias que buscan aligerar gastos. “Alquilan, por ejemplo, un padre con hijos y comparten gastos”, dijo.
Respecto de los contratos, señaló que se fijan las actualizaciones de manera trimestral, cuatrimestral o semestral. “A veces, en el caso de una prórroga, se puede hacer por un año”, refirió.
Hernán Pietrobón, de la inmobiliaria homónima, afirmó a este diario: “Si bien el tema de las leyes de alquileres, nefastas, afectaron al mercado de los alquileres, en Junín no fue tan significativa la salida de alquileres. Mucha gente mantuvo la propiedad en alquiler, aun sabiendo que la ley era inconveniente, que tenía el trastorno de tener que esperar un año para ajustar y que los precios, con la inflación, se terminaban depreciando completamente”.
Y añadió: “Por eso, la merma que hubo en Junín no fue tan significativa como en CABA. Pudieron salir algunas propiedades, pero no fue una salida tan abrupta y masiva como en Capital Federal”.
“Esperábamos una oferta mayor, que pudiese satisfacer la demanda de Junín, que supera a la oferta”, reconoció, aunque aclaró que la muestra es la de la cartera de clientes de la inmobiliaria.
“Pudo haber aparecido algún tipo de propiedad diferente, algún PH, alguna casa, propiedades que volvieron tímidamente al alquiler, con opción de venta. Hay muchas casas en alquiler en Junín con opción de venta”, señaló.
Precios
Si bien depende especialmente de la ubicación, se calcula que el alquiler de un monoambiente, en nuestra ciudad, ronda los 100 mil pesos. Un departamento con un dormitorio, puede costar alrededor de 150 mil y una casa se acerca a los 200 mil pesos.
“La gente busca patio, casa con patio”, destacó Alturria. Y aclaró que “una propiedad de dos dormitorios, garaje y patio, no hay, y si hay, te la sacan de las manos”, comentó.
Baja conflictividad
Sobre la desregulación de los alquileres, en un contexto económico de crecientes dificultades, Pietrobón afirmó: “Hasta ahora, no nos ha generado mayor conflictividad, todos los inquilinos que contratan bajo los nuevos términos, con un contrato de locación desregulado, con ajustes trimestrales o cuatrimestrales, ya lo saben. Entonces, de alguna manera, están dispuestos anticipadamente a tener que soportar ese incremento y que de alguna forma es validado por sus ingresos; tal vez tienen un comercio o no dependen tanto de un aumento salarial”.
Y amplió: “En los últimos cuatro años, desde que se implementó la ley de alquileres a la fecha, hemos tenido más conflictos con los propietarios, desencantados con la ley, que con inquilinos que no hayan podido afrontar los aumentos. Hasta el momento, no hubo ningún tipo de inconvenientes con inquilinos que no hayan podido pagar sus aumentos”.
En Capital Federal
La oferta de departamentos en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) creció 124,6% entre diciembre y febrero, ya que durante ese período dejó de estar en vigencia la ley que regulaba al sector.
También se registró un fuerte aumento de la oferta en el Gran Buenos Aires (GBA): en el norte, del 61,1%; en el oeste, del 54,9% y en el sur, del 108,7%. "Estos incrementos podrían estar relacionados con los cambios legislativos y su efecto en la disposición de los propietarios para ofrecer sus inmuebles en alquiler", de acuerdo con un relevamiento sobre el mercado inmobiliario de la Universidad de San Andrés y la empresa Mercado Libre.
Sin ley de alquileres, se han modificado los incentivos para poner propiedades en alquiler, afectando indirectamente la oferta de propiedades a la venta, que bajaron durante febrero, según el informe.
Solo en febrero, oferta de propiedades en alquiler aumentó considerablemente en gran parte de los aglomerados del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA): en el caso de departamentos, el incremento en CABA, GBA Norte, GBA Sur y Oeste ha sido del 93.8%, 28.7%, 57.8% y 37.0%, respectivamente.
Además, en el AMBA durante febrero se registraron subas en el precio de alquiler en pesos corrientes de departamentos y casas del 2.3% y 0.6%, respectivamente, respecto a enero de 2024.
En cuanto al alquiler de departamentos, se observaron variaciones intermensuales del precio por metro cuadrado (m2) a precios corrientes del +0.5%, -0.9%, +7.0% y +7.3% para CABA, GBA Norte, Sur y Oeste, respectivamente.
El barrio de CABA donde ocurrió el mayor aumento intermensual del precio de alquiler en pesos corrientes por m2 de departamentos fue Almagro (7.6%), mientras que en el GBA se registró en Lanús. Con respecto a la venta, el relevamiento arrojó que en el AMBA se registró en febrero una variación intermensual en el precio por m2 en dólares de departamentos del 0.1%, mientras que la variación en el precio de casas fue de -0.6%.
El mercado de casas a la venta se encuentra a la baja en GBA Norte y GBA Sur desde julio de 2023 y desde agosto de 2023 en GBA Oeste, al tiempo que el de departamentos se encuentra a la baja en GBA Oeste, GBA Sur y GBA Norte desde octubre de 2019, noviembre de 2023 y febrero de 2024, respectivamente.
En cambio, el mercado de departamentos se encuentra al alza en CABA desde agosto de 2023. En CABA, la mayor caída interanual en el precio de venta en dólares por m2 de departamentos en febrero ocurrió en Versalles, con una variación de -10.0%. En el GBA, Lomas de Zamora fue el municipio que registró la mayor caída interanual del precio de venta en dólares por m2 de casas (-13.2%); en el caso de los departamentos, la mayor caída ocurrió en Malvinas Argentinas (-18.9%).
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