“Ambos candidatos que competirán en el balotaje hablan de reformar nuevamente la Ley de Alquileres para atenuar algunas cuestiones que han hecho mal de esta nueva reglamentación”, dijo Daniel Di Palma, y coincidió con esa mirada de quienes competirán en poco más de tres semanas por la Presidencia de la Nación.
El titular del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Junín, en diálogo con TeleJunín, sostuvo que la norma sancionada en 2020 –que resultó un rotundo fracaso- y reformada el mes pasado, tiene algunos aspectos positivos en el caso puntual de las regulaciones de transacciones en inmuebles comerciales, pero aseguró que todavía genera muchas distorsiones en el mercado de alquiler de viviendas, para el que propone “volver al acuerdo entre partes”.
“La nueva Ley de Alquileres introduce algo bastante innovador que destaco y que fue lo único que fue certero y está demostrado que es efectivo: en la locación comercial se derogó la imposibilidad de indexación y se incorporó la indexación. Y está visto que eso funciona: hoy en la ciudad de Junín no hay un solo local desocupado y hay lista de espera de gente que quiere abrir un comercio y no hay locales disponibles”, ejemplificó el Presidente del Colegio de Martilleros.
En sintonía, Hernán Pietrobón, se la inmobiliaria homónima, afirmó a Democracia: "Con los alquileres comerciales no parece haber conflicto y probablemente haya plena ocupación. También tenemos conocimiento de que hay emprendimientos ubicados en distintas zonas, tal vez no son céntricos, son más periféricos, pero que están dirigidos a la creación de proyectos comerciales o polos comerciales".
"Lo único que tienen los contratos comerciales en común con la ley de alquileres de vivienda es la vigencia de tres años, todo lo demás está regido por el nuevo Código Civil y Comercial, reformado en 2015, en donde las partes acuerdan libremente el precio de cada locación, cada cuánto se va a hacer el ajuste, qué índice de ajuste tomar, puede ser variable o sujeto inclusive a algún tipo de variable de algún precio de un commodities (cereal), es completamente libre el índice de ajuste", señaló.
"Realmente hay pocos locales comerciales disponibles y, en general, de acuerdo al precio que salga publicado, demora entre uno y tres meses máximo, es diferente a un departamento o una vivienda, que en una o dos semanas está alquilado", afirmó a Democracia el martillero Luciano Di Flavio.
Rescatar lo que funciona
Por eso insistió en –más allá de cualquier nueva reforma que se vaya a hacer en la Ley- “dejar la parte que funciona, que es la comercial porque con esa ley en donde está permitida la indexación de los contratos con cualquier índice y de cualquier forma hay oferta y hay demanda y esto implica que el acuerdo entre partes funciona”.
Pero en el caso del alquiler de propiedades para vivienda, Di Palma detalló que los problemas que generó la nueva ley, persisten. Fundamentalmente, el tema del plazo del contrato que es a tres años. “La experiencia después de la pandemia con la ley del 2020 indicaba que se necesitaba reducir el contrato de locación para restarle presión y especulación. Porque si yo hago un contrato con inflación del 150% anual, en un contrato de tres años, como dueño de la casa, lo primero que digo es, ‘bueno, pero pará: si de acá a tres años yo no sé dónde voy a estar; tampoco sé cuál va a ser mi situación, ¿qué hago? Pido mucho’. Pido, o no la pongo en alquiler y la vendo. No dispongo de este inmueble para la locación”.
“Y eso fue lo que pasó”, remarcó el martillero. Se reduce la oferta, eso potencia la presión de la demanda y “hace que se incrementen los precios, e fomente la informalidad y estamos perjudicando a ambas partes. Porque también cuando se desocupa esa casa, vemos que, con este nivel de inflación, a alguien que tiene que poner en condiciones un inmueble se le hace prácticamente imposible por los costos que implica”.
Di Palma, sin embargo, destacó algunos aspectos de la reciente reforma a la Ley de Alquileres. “Lo bueno se ve en algunos beneficios impositivos como los que ofrece a los monotributistas, las excepciones en Bienes Personales”, entre otras que mencionó. “En ese contexto, las valoraciones de las cuestiones que están propiamente bien, me parece que sería justificable dejarlas”. Pero insistió en que es indispensable “volver al pacto entre las partes del contrato de locación de vivienda, donde la reducción del plazo se acuerde entre ellas y se dé la introducción de un índice de actualización del valor de alquiler apropiado en relación a los índices de variación de precios que publica el Indec”.
El presidente del Colegio de Martilleros atribuyó los trastornos que generó la Ley del 2020 a la intención de dar una “protección” al acceso a la vivienda. “Los legisladores entendieron que se debía sobreproteger con una legislación y en definitiva los mercados reaccionan siempre de la misma manera. Se resienten a esa regulación y producen faltantes, aumentos y -en ese contexto- falta de inversión, desinversión y ¿qué significa todo eso? menos vivienda para la sociedad”.
Faltan propiedades para alquilar
Con respecto al impacto de la nueva ley de alquileres, Pietrobón consideró: "Sinceramente es como si nada hubiera cambiado. Lo único que cambia es la redacción de la cláusula de precio en el contrato de locación, en donde se modifica, en lugar de ser ajustado por el Índice de Contratos de Locación, ahora es ajustado de acuerdo al índice "casa propia", un indicador desarrollado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat que se usa desde 2021 para calcular la actualización de las cuotas de los créditos hipotecarios Casa Propia y Procrear II".
Y agregó: "Se podría decir que el propósito de la ley es favorecer al inquilino, aumentándole el alquiler de acuerdo a un índice inferior a lo que podría ser la inflación. Pero eso lo único que provoca es que los contratos de locación que se den a renovar arranquen con un precio más elevado y, en segundo lugar, desmotiva al propietario a volcar sus propiedades al alquiler, por lo que sigue habiendo faltantes de propiedades".
El tema omnipresente: la inflación
Y aseguró que los martilleros no están al margen de esos trastornos. “Nosotros estamos en la intermediación. Estamos tanto en el ofrecimiento de venta y compra de propiedades como en la locación con las administraciones” y lo que ven es que “la posibilidad de la familia de acceder a su casa propia es cada vez más remota” tanto por el faltante de propiedades como por “la situación de economía de los últimos años, la falta de crédito hipotecario, la pérdida del poder adquisitivo de los asalariados, las paritarias pactadas a las bajas”.
Di Flavio afirmó: "Con respecto a la ley comercial, o sea, la que regula los alquileres comerciales, sigue siendo el plazo mínimo tres años, igual que la locación de vivienda, pero el tema de los aumentos es de libre acuerdo, entre locador y locatario. Es diferente a lo que es vivienda”. Y añadió: “Siguen las dudas, pese a que lo han modificado y a que es de público conocimiento, la indexación semestral aplicada”.
"De todas formas, el porcentaje va a ser muy por abajo de la inflación, ya el índice que había iba detrás de la inflación, y este va a ser bastante por debajo, porque dependemos de que se actualicen los sueldos", explicó.
La inflación –claro- es el otro gran condicionante. “Sabemos que los índices interanuales que tenemos hoy de inflación son de 130-140% anual”, lo cual suma presión y complejidad al establecimiento de cualquier contrato, aseveró Di Palma. Por este motivo, el profesional cree que “lo que resolvería finalmente este problema, y dejaríamos de estar hablando de tanta legislación y superposición de reglamentación, es reducir la inflación. Acordar en tener una economía un poco más estable, poder ir reduciendo la inflación”.
En este punto, y a pesar del presente panorama de dificultad, el martillero se permitió un lugar para el optimismo: “Tengo expectativas de que el próximo año va a ser mejor que este, y vamos a desandar seguramente todo este camino”.
Auge de la construcción en Junín
“Hoy, en Junín, se ve mucha obra y se está viendo mucha toma de posesión en lugares para empezar a construir. Mucho terreno que se está demoliendo, se está empezando con proyectos nuevos, y proyectos que se están continuando con 12 o 18 meses ya de duración en la obra”, afirmó el presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial de Junín, Daniel Di Palma.
Según explicó, esto se debe a “un contexto en donde algunos sectores de la economía recurren a la construcción como canal de capitalización, y también a que es una buena opción de inversión ya que el que invierte en pesos en un inmueble en construcción, con una mano de obra a pagar en pesos, y materiales que -más allá del corrimiento de precios en algunos momentos por la inflación- también se pagan en pesos, al final de la cuenta queda con su ahorro dolarizado”.
“La gente sabe que el ladrillo, la construcción, el terreno, el loteo, en cualquier lugar de la ciudad -o en ciudades como la nuestra, que muy atractiva para invertir en el mercado inmobiliario- es un gran resguardo de valor para el ahorro y la capitalización”, remarcó Di Palma.
Lincoln, Chacabuco, entre otras ciudades de la región que mencionó Di Palma en la entrevista con TeleJunín, están hoy mostrando “una gran dinámica en la obra y en la construcción”.
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