En sintonía con lo que ocurre en las principales ciudades del país, en donde referentes del sector inmobiliario coinciden en que en la actualidad se registra una tendencia hacia la baja de los precios de los inmuebles, un panorama similar se vive en Junín, como consecuencias de las distintas variables macroeconómicas nacionales que se combinan para impactar negativamente en la marcha del mercado.
Consultados por Democracia, distintos operadores inmobiliarios coincidieron en que la realidad actual dista de ser la más auspiciosa para la actividad y comienza a evidenciarse en una depreciación en dólares de las propiedades disponibles para la compraventa.
Entre los factores que explicarían esta situación, martilleros y corredores de la ciudad señalan la "falta de demanda porque la gente se refugió en otro tipo de inversiones", "exceso de inmuebles en venta", "aumento del precio del dólar", "falta de disponibilidad de dólares" e "inexistencia de créditos hipotecarios" para agilizar las operaciones.
Para Mario Garzillo, de la inmobiliaria que lleva su nombre, "el tema no es la baja de precios, sino que el incremento del dólar nunca va a la par con la inflación". "En enero de 2020, el dólar valía 208 pesos, hoy vale 350. Aumentó un 120% y en tres años la inflación es del 200%. Hoy el dólar debería ser de 500 pesos para que vaya a la par con la inflación", sostuvo.
"En los últimos meses la inflación aumentó un 60% y el dólar un 15%. Cada vez que el dólar aumenta el mercado inmobiliario se paraliza", advirtió.
La visión de Juan Manuel Bonanni, de Bonanni Propiedades, coincide con la de buena parte de sus colegas de los principales centros urbanos, que advirtieron a distintos medios sobre una depreciación del orden del 40% de los pueblos.
"El porcentaje que hay que tener en cuenta desde cuándo se calcula, si tenemos en cuenta los últimos 12 meses, podemos hablar de un 30% menos. Si tenemos en cuenta los últimos 24 meses, sí se puede ver que hay una baja del 40 o 50%, dependiendo el valor que se inició", explicó Bonanni, a Democracia.
"El precio lo define el mercado, junto a la necesidad de venta para cada propietario. Y hay que tener en cuenta que las ventas bajaron notablemente", agregó.
Por su parte, Luciano Di Flavio, de Di Flavio Gestión Inmobiliaria, también coincidió en que el atraso del dólar con respecto a la inflación explica en parte la percepción de una caída de los precios de los inmuebles.
"A pesar de que el dólar subió, los materiales y todo aumenta mucho más que el dólar", aseguró Di Flavio, que además puntualizó sobre "la falta de crédito para compra de inmuebles" como una traba que mantiene al mercado inmobiliario sin posibilidad de reactivar por completo su dinámica del pasado.
"Los últimos créditos fueron para construcción y es cierto que eso generó trabajo y mano de obra. Pero los incrementos de todo lo que tiene que ver con la construcción se fueron por las nubes. Hasta que no haya créditos para compra de inmuebles, el mercado no se va acomodar", lamentó.
Con respecto a la caída de precios de inmuebles, Di Flavio consideró que no es generalizada, sino que deberían considerarse otros aspectos, como el estado de los inmuebles o su antigüedad. "Puede ocurrir que haya departamentos viejos, por ejemplo, en Capital Federal, que nadie los compra y, en estos casos, sí quizás son unidades que vienen depreciándose desde hace rato. Pero no considero que ocurra lo mismo con las unidades más nuevas", explicó.
Para Hernán Pietrobón, de Pietrobón Propiedades, la baja de precios es una tendencia que "sistemáticamente se viene dando desde hace cuatro o cinco años". "Los porcentajes pueden variar de acuerdo a la zona, pero, en general, se puede dar fe de que las propiedades, en los últimos cinco años, han decrecido en dólares en más de un 50%", arriesgó.
Desde su perspectiva, el fenómeno responde a distintos factores, como "falta de demanda, exceso de oferta, aumento del precio del dólar, escasez de dólares e inexistencia de créditos hipotecarios".
"Nos encontramos con un panorama en donde prácticamente, en los últimos cuatro años y medio, las propiedades están perdiendo valor en dólares progresivamente", lamentó.
"Tiene que ver con una especie de reacomodamiento de precios, luego de la pandemia de Covid-19 hubo que readecuar y estamos en eso. Hoy se vende la propiedad que el vendedor necesita vender. Porque, después, en oferta hay miles, pero no se terminan vendiendo", agregó.
Apenas diferente es el panorama según la visión de Claudio Roggero, otro de los referentes del sector inmobiliario local, quien sostuvo en diálogo con Democracia que, en los últimos tiempos, "es posible que algún valor inmobiliario haya quedado rezagado o haya bajado, pero no es lo mismo una casa, que un departamento o un terreno".
"Hay muchas variables, va a depender fundamentalmente de las necesidades de venta de cada uno. Por lo general, la caída ronda el 20%, puede que haya una necesidad puntual y baje un poco más, pero tanto departamentos como casas bajaron alrededor de ese porcentaje", afirmó.
Un 2023 con bajas expectativas
Con respecto a las perspectivas para este año, los representantes del sector inmobiliarios consultados coincidieron en que hay un optimismo moderado, basado en la necesidad de generar instrumentos de financiación que permitan dinamizar el mercado.
"Hay algo muy grave que está ocurriendo y es que un chico joven no puede tener acceso a un crédito hipotecario para comprar un inmueble, porque han desaparecido. Te dicen que hay una tasa ajustable y eso no se puede pagar. Eso hace que el crecimiento de la ciudad sea más lento. No hay un crecimiento a corto plazo del país", afirmó Garzillo.
"Lo único que puede reactivar en la zona noroeste al mercado es un rendimiento positivo de la cosecha y que el producto agropecuario argentino se vuelque a nuestro sector, de lo contrario será muy difícil", admitió.
Por otra parte, pese a que 2023 estará marcado por el calendario electoral, en el sector creen que "es algo que tiene muy poco que ver con los negocios inmobiliarios".
"Si hacemos historia, en nuestro país, a la corta o a la larga las propiedades recuperan su valor en dólares. Y eso es lo que nos motiva ahora", confió Pietrobón. "Cuando se toca fondo ya no se puede ir más para abajo. Entonces lo único que puede pasar en el mercado inmobiliario es que recupere. Estamos prácticamente en un valor de piso histórico de las propiedades y nuestra expectativa es que en un corto plazo de dos a tres años las propiedades van a empezar a recuperar el valor", insistió.
Y agregó: "Hoy está la oportunidad histórica, tal vez, de comprar un inmueble a un precio mucho más barato. Entonces, lo único que puede pasar es que esa compra que hoy se hace se beneficie o se incremente en el tiempo agregando valor. Y que no ocurra lo que vino ocurriendo estos últimos años, en los que una persona que compró una propiedad entre 2017 y la fecha actual, hoy se encuentra con que la tiene que sacrificar o vender en la mitad de su valor que pagó".
De allí que, según Pietrobón, es precisamente en los vaivenes de la economía que se fundamenta cierta visión optimista sobre el año que acaba de iniciar. "En este país, en donde sistemáticamente se sufren crisis económicas y es cíclico, puede pasar que ya estemos llegando al momento donde todo se regenere y se vuelve a dinamizar el mercado", reflexionó.
Para Roggero, en cambio, la situación no parece tan alentadora. "Para 2023, no esperamos grandes cambios. Por más que sea un año electoral, el gobierno no puede tomar grandes medidas en nuestra zona, porque lo que manda es el sector agropecuario y tenemos otra vez el riesgo de que el clima no acompañe", concluyó.
Las razones de la caída de precios
- Falta de demanda
-Inclinación hacia otras inversiones
-Exceso de inmuebles en venta
-Aumento del precio del dólar
-Falta de disponibilidad de dólares
-Inexistencia de créditos hipotecarios
Bajan los precios en las grandes ciudades
El precio del metro cuadrado registró una tendencia generalizada a la baja en las principales ciudades del país en el último año, según un informe difundido por Télam.
Según consignó la agencia, desde enero de 2020 a fines de 2022, la caída acumulada del precio del metro cuadrado en CABA es del 20,42%.
Córdoba tuvo la mayor baja de precios, con un 21,91% desde el primer trimestre del 2020; mientras que en La Plata la caída también fue importante, del 15,52%.
Rosario y Mar del Plata, en cambio, fueron las que menos sintieron el impacto: en la primera, la baja desde el primer trimestre de 2021 fue de 9,92%; mientras que, en La Feliz, la caída fue de 9,88%.
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