El mercado de alquileres está convulsionado. Por un lado, los inquilinos reclaman que luego del descongelamiento de los alquileres que rigió desde el inicio de la pandemia y hasta el 31 de marzo, los contratos se están renegociando con aumentos desmedidos, que rondan el 40%, el 50% y el 60%, y en algunos casos lo superan.
Por otro lado, los propietarios dicen que la nueva ley, que fijó un piso mínimo de tres años de contrato y un mecanismo de actualización de valores por un índice oficial que difunde el Banco Central, solo genera incertidumbre, dudas y falta de reglas claras.
Además, se suma la obligatoriedad de declarar los contratos en la AFIP y significa un peso más para los propietarios, que termina trasladándose a los costos del alquiler.
A esta situación compleja, según indicó el martillero Hernán Pietrobón, se suma que “la nueva ley desmotivó que muchos propietarios quieran alquilar” y opten por la venta.
Mientras tanto, según el martillero Juan Manuel Bonnani, la demanda de vivienda está a la orden del día, pero “en su mayoría hay departamentos” en oferta.
Los inquilinos en muchos casos para acceder a una casa con dos habitaciones, patio y garaje deben contar con alrededor de 28 mil pesos.
Escenario complicado
El mercado de los alquileres viene convulsionado desde el año pasado. En julio de 2020 empezó a regir la nueva ley, sancionada por el Congreso, que fue impulsada con la idea de proteger a inquilinos ante eventuales abusos. La nueva ley dispone que el plazo de duración mínimo de los contratos tiene que ser de tres años. Y que dentro de ese plazo va a haber una indexación anual que ya no dependerá del libre acuerdo de partes, sino que se hará a partir de un coeficiente entre el índice de inflación y la evolución de los salarios, que elabore y difunde el Banco Central.
Además, la nueva ley establece que las expensas extraordinarias y los impuestos que gravan a la propiedad corren ahora por cuenta del propietario, que además tiene la obligación de registrar los contratos en la AFIP.
Según Pietrobón, “en Junín tuvimos cierta capacidad de negociación entre inquilinos y propietarios como para ir ajustando tímidamente los alquileres al punto de equilibrar, hasta llegar al levantamiento de la prórroga. Y hoy el inquilino se encuentra con que se viene todo de golpe. Además, se carga de nuevos costos el valor del alquiler. Creo que esta ley vino para no conformar a nadie”.
Luego de un año, el 31 de marzo, el Gobierno le puso fin a los decretos que en 2020 congelaron los precios de los alquileres y suspendieron los procesos de desalojos. Fue el fin de lo que para muchos inquilinos funcionó como una política de contención.
Por estas semanas, la enorme mayoría de los inquilinos y los propietarios están renegociando condiciones, viendo cómo van a seguir y, parte de ellos, además, acordando cómo y en cuántas cuotas se van a saldar las deudas acumuladas de 2020.
El martillero Juan Manuel Bonanni aseguró que “desde que se aprobó la ley ya comenzaron a aumentar los alquileres. Hay una afectación grande por parte de los propietarios por tener que inscribir en AFIP y eso se traslada al alquiler. Quisieron lograr algo a favor pero termina siendo en contra”, subrayó.
Subas y falta de viviendas
Según Pietrobón, las subas en los montos de los alquileres no bajan del 60%. “En una vivienda en alquiler desde marzo de 2020, no hubo menos de un 60% de suba de los valores congelados” y aseguró que “hoy una vivienda bien ubicada, con dos habitaciones, patio y garaje no baja de los 28 mil o 30 mil pesos”.
En el marco de esta compleja situación, aseguró que “hay muchísima demanda de alquileres, tanto de casas como departamentos”.
Bonanni se refirió a un 40% y 50% de suba de los valores de alquileres y aseguró también que “dependiendo de la ubicación, la comodidad y los servicios y coincidió en que “una vivienda puede rondar los 28 mil pesos”.
Asimismo, advirtió también que “hay mucha demanda y no hay propiedades para alquilar con dos dormitorios o más. En su mayoría hay departamentos”.
Por último, expresó que “la necesidad de vivienda es enorme” y remarcó que “no hay planes para viviendas, hay que estar de los dos lados en esta situación”.
Evalúan nuevos cambios
Luego del anuncio de las nuevas restricciones, ante el aumento de los contagios por el rebrote en el país, el Gobierno analiza volver a congelar los alquileres y suspender los desalojos por falta de pago. Así lo adelantó el presidente Alberto Fernández en declaraciones radiales, aunque no se conocen mayores precisiones.
AFIP
La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) informó que prorrogan hasta el 31 de mayo inclusive el plazo para registrar los contratos de alquiler de inmuebles celebrados entre el 1 de julio de 2020 y el 15 de mayo de 2021 que estén vigentes. Y corresponde a contratos de locación urbanos, rurales o temporales, sublocaciones y subarriendos.
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