Ley del hábitat e impuestos que no se ven

El proyecto de ley de acceso justo al hábitat obtuvo media sanción de la Cámara de Diputados bonaerense y el Senado encara su aprobación. El Poder Ejecutivo anunció en principio vetarla y luego la morigeración de sus efectos mediante su reglamentación.
Se trata de una iniciativa compleja y extensa con nuevos tributos o contribuciones especiales cuya incidencia y superposición no fue explicada, salvo en cuanto a clubes de campo o barrios cerrados y a los supermercados o centros de compras. Sin embargo la mayor presión fiscal afectará a toda la población.
Su finalidad principal persigue ampliar el acceso a la vivienda y a un hábitat digno, principalmente respecto a la gestión de proyectos habitacionales, “urbanizaciones sociales” y la regularización de los barrios o villas informales a la vez que reducir la especulación con la valorización del suelo urbano o urbanizable.
Uno de sus objetivos esenciales para las políticas que define, en cuanto aquí interesa, refiere a la “promoción de la justa distribución de las cargas y de los beneficios generados por el proceso de urbanización”. Para ello procura obtener recursos que integrarán un Fondo Fiduciario Público destinado a la mejora del hábitat, con operatoria a cargo de los municipios, para compensar las llamadas plusvalías derivadas de la expansión y desarrollo urbano, en sus diversas manifestaciones (generación de suelo urbanizable, cambios en las normas de zonificación y más posibilidades para edificar).
Las novedades tributarias y la mayor presión fiscal son de diverso tipo y de muy fuerte incidencia y alcance para los propietarios de inmuebles.

Terrenos baldíos

Los recursos más importantes que alimentarán a ese Fondo provendrán de una contribución adicional del 50 % sobre el impuesto inmobiliario total de los inmuebles urbanos baldíos para atender con soluciones habitacionales a la población más carenciada.
Además, es decir sumado a esa “contribución adicional específica”, a todos los inmuebles vacantes o baldíos (sin tener incorporados edificios u otras mejoras) le será ajustada la base imponible para el impuesto inmobiliario aplicando un coeficiente del 1,25, como mínimo, sobre la valuación fiscal vigente.
Ambos conceptos pueden provocar el incremento de la contribución impositiva en un 75 %, con aplicación desde el año próximo, sin perjuicio de los ajustes generales previstos para la valuación fiscal de las propiedades.
El proyecto introduce, además, un nuevo tributo y hecho imponible que denomina “valorización inmobiliaria” en el art. 46. Busca gravar el mayor valor de los inmuebles que se genere por cambios en las normas urbanísticas. Ese incremento del valor o mayor renta generada ocurrirá cuando se cambien la zonificación y los usos admitidos donde se ubica el inmueble, aumento de la capacidad edificatoria si se permite edificar una mayor superficie o altura y cuando la construcción pueda alojar una mayor cantidad de personas (densidad poblacional permitida).
Las novedades tributarias y la mayor presión fiscal son de diverso tipo y de muy fuerte incidencia y alcance para los propietarios de inmuebles
Comprende además la aprobación de grandes desarrollos inmobiliarios y a toda decisión administrativa que genere el incremento del valor de un inmueble (mayor renta generada), su uso más rentable o el aumento del aprovechamiento de las parcelas (mayor volumen o área edificable).
La denominada “participación en la renta urbana” será exigible cuando se solicite la autorización de urbanización o la aprobación de planos para edificar o realizar reformas, e incluso si se gestiona el cambio de uso del inmueble.
El art. 48 considera asimismo como otro caso imponible a “los actos que impliquen transferencia de dominio sobre el inmueble en forma total o parcial, con excepción de herencias y donaciones sin cargo”. Este último supuesto adquiere indudable trascendencia y gravedad por su repercusión económica e impacto generalizado en toda la población. Resulta inexplicable su inclusión por significar un nuevo tributo superpuesto a otros y afectar el derecho de propiedad.
La contribución o tributo especial no será inferior al 10 % de la mayor valoración inmobiliaria generada en cada caso, debiendo abonarse en dinero efectivo o mediante la cesión al Municipio de una porción del inmueble afectado de valor equivalente o cediendo inmuebles localizados en otras zonas que equivalgan a la valorización producida por las autorizaciones o normas dictadas.
Los grandes desarrollos inmobiliarios comprenden a los clubes de campo, barrios cerrados u otra urbanización cerrada, cementerios privados o grandes superficies comerciales en predios mayores a 5000 m2., en cuyo caso la contribución será también del 10 % de la superficie total de los predios afectados, cuyo pago se hará en dinero o suelo urbanizable (art. 51).
El proyecto modifica además la ley orgánica de las municipalidades a fin de contemplar la participación comunal en las valorizaciones inmobiliarias y crea, a nivel provincial, como suele ocurrir, nuevos organismos públicos.