Esta semana, el Gobierno nacional comunicó oficialmente el relanzamiento de los créditos hipotecarios Procrear, un programa que se gestó en la segunda presidencia de Cristina Fernández de Kirchner y que, en su momento, generó un importante desarrollo inmobiliario en nuestra ciudad.
El hecho de que el anuncio haya sido realizado apenas 24 horas después de haberse confirmado el acuerdo con los tenedores de bonos privados da cuenta de que el Ejecutivo está mirando al sector de la construcción y lo tiene como prioridad. Es que, se sabe, se trata de una actividad que tiene un gran empuje como motor de la economía.
Esto fue recibido en Junín con gran interés, no solo por las necesidades habitacionales que se arrastran desde hace años, sino porque algunos años atrás el mismo programa permitió que casi un millar de familias accedieran a su vivienda.
Sin embargo, las expectativas son moderadas y los referentes del rubro ponen el ojo en una situación que se produjo entonces, que fue el salto exponencial que sufrieron los valores de los lotes. En efecto, el boom de la construcción y el hecho de que, en muchos casos, se adjudicaron créditos a familias que no contaban con terrenos hizo que el costo de las tierras se fuera por las nubes, lo que tuvo, básicamente, dos consecuencias: que se abonaran precios exorbitantes por una parcela; o que, para pagar menos, se buscaran lugares alejados, por lo que la ciudad se extendió en demasía por fuera de su casco urbano, sin planificación ni equilibrio.
Es por ello que, en la actualidad, se están buscando alternativas para que no se escape el valor de la tierra, en caso de que el programa tenga éxito. Sobre todo, teniendo en cuenta que referentes inmobiliarios señalan que no hay lotes disponibles por menos de 10 mil dólares, y estos costos son solo para los que están por fuera de la trama urbana.
Buscan reflotar el banco de tierras
En relación al relanzamiento del Procrear, el secretario de Planeamiento, Movilidad y Obras Públicas del municipio, Marcelo Balestrasse, considera que “siempre es bienvenido este tipo de programas, porque permite acceder a un crédito financieramente manejable y con una institución, como el Banco Hipotecario, que siempre se ha mostrado sólida en este tipo de asistencia”.
En tal sentido, el funcionario municipal cree necesario trabajar para que el valor de la tierra no se escape, “como sucedió en la primera etapa del Procrear, cuando hubo una especulación inmobiliaria que hizo crecer mucho el costo de los terrenos”.
Se trata de un tema que también tienen en cuenta las autoridades nacionales. Balestrasse explica que el escribano Luciano Scatolini, subsecretario de Política de Suelo y Urbanismo del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, les dijo en una reunión que la idea es trabajar con los municipios y también con instituciones -como podría ser un gremio- que hayan manejado algún plan de viviendas o de tierras en otros momentos. “La idea es firmar convenios con estas instituciones para hacer lotes con servicios. Nosotros estamos ahora con un loteo de 74 parcelas en la zona de San José Obrero, Capitán Vargas y Borchex, al que solamente le falta hacer el alumbrado público y domiciliario. Para eso estamos en tratativas con el banco, que es el que financia la obra”, agrega.
Este tipo de acuerdos son los que permiten intervenir sobre el mercado para evitar que los costos aumenten en exceso. Para eso, el Hipotecario hace un convenio en el que se estipula el valor de los lotes.
Asimismo, Balestrasse comenta que su dependencia está trabajando en conjunto con la Asociación de Arquitectos en el estudio de macizos urbanos para ver cómo desarrollarlos, de manera que sea de utilidad para los beneficiarios de este programa. “Lo que se quiere evitar es lo que sucedió en la etapa anterior, cuando la gente tenía el crédito y no tenía el terreno, salió desesperada a buscar un lugar y lo pagó a un precio excesivo o se fue a un sector extraurbano”, insiste.
Es así como también se está trabajando para reflotar el banco de tierras, que desde hace años está sin espacios disponibles: “A Junín le sobran macizos dentro de la ciudad, pero el municipio se ha quedado sin banco de tierras. Estamos trabajando en una unidad de gestión propia, que incluye diferentes secretarías dentro del Gobierno de Junín, para tratar de hacer convenios urbanísticos y ver de qué manera hacemos para tener tierras para ofrecer y regular, de alguna forma, los valores del suelo. Es un objetivo que nos trazamos el año pasado, que quedó relegado por la pandemia, pero ya estamos volviendo trabajar en ese tema”.
Finalmente, otro punto sobre el que hace hincapié Balestrasse es en la adjudicación de los préstamos. Eso también tendrá una fuerte incidencia para el éxito o no del programa. “Si no hay un buen manejo de tierras y se otorgan créditos a personas con o sin lote, será difícil”, asevera, para luego ampliar: “Me parece que el banco debería mantenerse firme. Un aporte que yo hice, en una de las conversaciones que mantuvimos, fue que el aspirante que puede calificar demuestre que tiene un lote desde, por lo menos, un año atrás, con su titularidad. Porque si se sale en el momento a comprar es difícil que no se genere un escenario de especulación”.
Apertura de macizos urbanos
El presidente de la Asociación de Arquitectos, Pablo Navone, comenta que, cuando aparecieron las primeras noticias del Procrear y del plan Argentina Construye, desde la institución se comunicaron con el municipio para pedirles precisiones en torno a la aplicación de estos programas en Junín.
“Ahí quedó evidenciado que había una falta de gestión en la producción de suelo urbano -dice-, el municipio no dispone de tierras que sean urbanizables, es decir, que puedan ser integradas a la ciudad en cuanto a lo habitacional, lo social y con sus servicios. Estos programas no tienden solamente a brindar cobijo o generar un techo, van más allá, y los municipios tienen la obligación de tener una previsión sobre eso y acá, por distintas cuestiones, las hubo, seguramente han estado ocupados en otros temas. Hay que valorar que se reconoce ese déficit y la voluntad de empezar a trabajar”.
Navone coincide con que el boom inmobiliario del primer Procrear dinamizó la construcción y, al mismo tiempo, disparó el valor de los terrenos, lo que generó que la gente los buscara en las afueras de la ciudad, “y eso produjo una expansión desmedida de la mancha urbana, por afuera de los límites del casco urbano, trayendo como consecuencia un encarecimiento del abastecimiento de los servicios y en la extensión de las redes”. Fue el mercado inmobiliario el que desarrolló intuitivamente la ciudad y no el estado.
“El mensaje que queremos recuperar es el de la generación de suelo urbano pero con planificación, atendiendo al crecimiento sustentable de la ciudad y pidiéndole a los gobiernos que tengan en cuenta a las personas que no tienen recursos para acceder a un terreno actualmente”, sintetiza Navone.
Un estudio que hizo la Asociación de Arquitectos da cuenta de que el tejido urbano –delimitado por la avenida de Circunvalación y las rutas 7 y 188– hoy tiene una capacidad habitacional de 400 mil habitantes, de acuerdo a los lineamientos del Código de Planeamiento Urbano. Es por ello que remarcan que “hay que propender a que se consolide la ciudad y no que sea una política expansiva”.
De hecho, el estudio incluye amplios sectores con macizos aptos para que sean abiertos y consolidados, para lo que el estado debería negociar con los privados.
Esto no es algo nuevo, sino que hay experiencias muy exitosas, en este sentido, como la de Trenque Lauquen. Navone señala que mantuvieron encuentros virtuales con el reconocido arquitecto Jorge Prieto, que fue el artífice de la gestión de suelo urbano en Trenque Lauquen, a quien le presentaron un trabajo que se hizo para Junín: “Lo visualizó como muy positivo y eso nos permite mostrar qué es lo que se puede hacer. Y es un proyecto al que se pueden aplicar las políticas y los instrumentos de gestión vigentes para la generación de suelo urbano. Estamos hablando de terrenos de privados que tienen que tener la posibilidad de generar su negocio, como el estado. Hay diferentes figuras para hacer eso, que, en definitiva, se trata de negociar en los mejores términos para lograr que esas tierras pasen a integrar la ciudad. Eso permite, con un banco de tierra, regular los precios del mercado”.
Los arquitectos harán “una convocatoria amplia” a las fuerzas políticas de la ciudad para presentar este trabajo.
Convenios entre inmobiliarias y bancos
El presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial Junín, Daniel Di Palma, destaca la importancia del Procrear como herramienta crediticia y, aunque considera que “no va a ser suficiente para satisfacer la demanda habitacional que tenemos en estos momentos”, tiene expectativas en torno a las posibilidades que se abren para la ciudad.
En este contexto, señala que el Colegio de la provincia de Buenos Aires, que él también integra fue consultado por este tema, así como otras asociaciones profesionales del país. “Hemos acompañado favorablemente esta nueva herramienta que es muy bienvenida, pensando en la gente, en el trabajador y en un sistema que esté actualizando las cuotas con los niveles salariales”, afirma.
En referencia al escenario local, Di Palma advierte que “la demanda es muy grande” y agrega: “Este programa contempla acuerdos con provincias y municipio y entendemos que aquí se va a acompañar”. Y sobre los lotes, explica que “durante mucho tiempo se vendieron terrenos que se habían loteado hace cuarenta años, en los últimos años se parceló muchísimo la ciudad, se sigue parcelando y también van a tener que actuar los gobiernos locales para disponer de macizos que permitan obtener más tierras que puedan ser asignadas a los que quieran acceder a un crédito”.
En tal sentido, recuerda que él trabajó con el escribano Scatolini, hoy subsecretario de Política de Suelo y Urbanismo, y destaca su conocimiento en el tema: “Con él se estableció un programa que creaba un fideicomiso para que las inmobiliarias de la provincia, en representación de sus clientes, pudieran ofertar a través del Banco Hipotecario de cada ciudad terrenos de privados para el fondo fiduciario creado por el Anses y, de esa forma, poder diseñar en cada ciudad distintos tipos de loteos, asignándoles los correspondientes servicios y, a través del estado, poniéndolos a disposición de gente que podía reunir las condiciones del crédito Procrear y que pudiera tener una tierra a un costo accesible. Fue un programa sumamente exitoso. Lo conozco y sé de su capacidad para poder desarrollar un programa que permita crear suelo urbano en distintas municipalidades, entre ellas, la de Junín. Para eso seguramente vamos a necesitar de los convenios que se realizaron oportunamente entre las inmobiliarias, los particulares, el banco y la articulación necesaria para la implementación de un programa como ese”.
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