El dueño de una vivienda en alquiler necesita casi 45 años para recuperar su inversión, un 13% más que hace un año y un 145% más que hace tres, a raíz de la ampliación de la brecha entre los precios de venta en dólares y el de las locaciones en pesos, debido a las sucesivas devaluaciones y la pérdida del poder adquisitivo, que obligó en los últimos años a moderar los aumentos de las rentas.
Un informe que fue realizado por Zonaprop dio cuenta de la pérdida a lo largo de los últimos años de la rentabilidad de los propietarios de inmuebles ofrecidos en alquiler, una opción que dejó de tener la atracción de épocas pasadas. Al respecto, el retorno bruto anual de un alquiler de un departamento promedio era a mediados de 2013 del 5,61%, es decir que el propietario recuperaba la inversión en un plazo de 17 años y 10 meses.
Con variaciones en uno y otro sentido, la rentabilidad se mantuvo en los cinco años siguientes con un plazo de recupero de la inversión entre los 18 y los 23 años, pero la crisis financiera iniciada en el segundo trimestre de 2018, alteró por completo el negocio inmobiliario. En ese aspecto, además de la abrupta caída en las operaciones de compraventa de casas y departamentos, la baja aún más pronunciada de las escrituraciones formalizadas por medio de hipotecas bancarias, la combinación de la devaluación y la caída del poder adquisitivo modificó notoriamente el mercado de alquileres.
Evolución del retorno bruto anual de los alquileres
Evolución del retorno bruto anual de los alquileres, de esta forma, la opción que muchas familias de clase media tomaban para vivir de las rentas generada por el alquiler de uno, dos o tres departamentos de su propiedad se fue diluyendo hasta llegar a un presente en el que prácticamente perdió su sentido original.
El relevamiento de Zonaprop da cuenta que de un 5,47% de retorno bruto anual de alquiler en noviembre de 2017 (es decir, un plazo de 18 años y 4 meses de recupero de la inversión) se cayó en la actualidad a un 2,23%, que implica que un propietario requiere de 44 años y 11 meses, dos veces y media más que hace tres años. La curva descendente había tenido una breve interrupción entre julio y octubre, aunque no por una mejora del poder adquisitivo o una apreciación del peso sino por efecto de la puesta en vigencia de la nueva ley de alquileres. La legislación, al extender los plazos de contrato y limitar a no menos de un año los ajustes de precios del alquiler, no sólo retrajo la oferta sino que incrementó considerablemente los valores. “Desde junio de 2020 hasta octubre del mismo año, el salto real de precios (descontada la inflación) a partir de la aprobación de la ley se ubicó en 17,7%”, advirtió Zonaprop, que agregó que “en lo que va del 2020, el precio de los alquileres acumula una suba del 57%, es decir, casi 25 puntos por encima de la inflación”.
La Dirección General de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires indicó, por su parte, que en los siete trimestres previos a la sanción de la ley, los alquileres tuvieron subas nominales inferiores a la inflación, una tendencia que se quebró a partir de julio de este año. No obstante, Zonaprop advirtió que en noviembre “el impacto de los incrementos en los precios de los alquileres a raíz de la normativa sancionada concluyó”, ya que los propietarios completaron el “colchón” preventivo de precios a la nueva realidad que marca la ley.
La nueva ley de alquileres, no favorece a los propietarios
La actual Ley de Alquileres sostiene que La Ley 27.551 modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas reglas para los contratos de locación.
Entre los nuevos beneficios para los inquilinos, la normativa dispone el aumento a 3 años del plazo de duración de los contratos, una indexación anual sobre la base de un coeficiente entre el Índice de Precios Al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que deberá publicar periódicamente el Banco Central, y la posibilidad de proponer dos garantías a elegir por el propietario.
Asimismo, establece que las expensas extraordinarias y los impuestos que gravan a la propiedad, correrán por cuenta del propietario.
Otra condición será la obligación por parte de los propietarios de registrar los contratos en la AFIP, lo cual deberá ser reglamentado por el organismo oficial para detallar el modo y los plazos en que se realizará el trámite.
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