El sueño de la casa propia se hace cada vez más lejano para la clase media, al punto que una pareja de profesionales de calificación ocupacional alta necesitaría cuadruplicar sus ingresos para acceder al pago de una cuota mensual de un crédito hipotecario, si es que quiere comprar un departamento de tres ambientes en la Ciudad de Buenos Aires.
La Dirección General de Estadística y Censos porteña elabora periódicamente el Índice de Accesibilidad al Crédito Hipotecario (IACH) que establece la relación entre los ingresos de un grupo familiar y la cuota de un préstamo bancario para adquirir una vivienda (equivalente al 25% de la suma de los ingresos de la pareja), de lo que surge el porcentaje de cobertura.
Si el IACH supera los 100 puntos, significa que los ingresos de la pareja son más que suficientes para hacer frente al pago de la cuota, pero si es menor a ese nivel, implica que son necesarios recursos adicionales para alcanzar la cobertura.
Las últimas mediciones disponibles, correspondientes al tercer trimestre de 2020, indican que para un departamento de 2 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires el IACH se ubicó en 42,4 para el crédito hipotecario en UVAs (Unidad de Valor Adquisitivo) y en 33,3 para la modalidad convencional.
Es decir que para el primer caso, “una pareja de calificación ocupacional alta debería más que duplicar su ingreso (136%) para poder acceder a la compra de un departamento de 2 ambientes a través de un préstamo en UVAs”, mientras que para un crédito convencional, “el ingreso debería triplicarse”, indicó la DGEyC.
En el caso de un departamento de 3 ambientes, las dificultades son aún mayores: el IACH cae al 27% en los créditos ajustados por UVA y al 21,1% en un préstamo convencional.
Es decir, en el primer caso la pareja del ejemplo debería incrementar sus ingresos en un 270,37% y en el segundo un 373,93%, es decir cuatro veces más de los recursos con los que cuentan en la actualidad.
La DGEyC señaló en su informe que si bien “el escenario es más restrictivo con el crédito tradicional” la brecha con el ajustado por UVA “se ha reducido progresivamente desde que la situación general del mercado de créditos hipotecarios se complicó, a mediados de 2018”, con el inicio de un proceso de devaluación del peso que complicó aún más el acceso al crédito hipotecario.
La depreciación de la moneda local tuvo un efecto triple: redujo la capacidad adquisitiva de la población en general, elevó las tasas de interés y restringió el acceso al crédito y, por último, reiteró algo que ocurre siempre con las devaluaciones, ya que el precio de venta de los inmuebles suele fijarse en dólares y se amplía la brecha con los ingresos en pesos. En otras palabras, como se asegura en el mercado inmobiliario, “el ladrillo no se devalúa”.
La reducción de la brecha entre los créditos UVA y los convencionales obedece a que en el primer caso “se ubicó un 11,8% por debajo del correspondiente al mismo período de 2019”, en tanto para los segundos hubo una mejora del 0,9%.
“Para entender la dinámica operante cabe puntualizar que la marcha ascendente del ingreso (26%) no llegó a compensar la suba de la cuota mensual del préstamo en UVAs (42,9%); en cambio, superó por poco al aumento verificado en la modalidad convencional (24,9%)”, explicó el organismo porteño al respecto.
En ambos casos, el ascenso de la cuota “estuvo signado por un aumento del precio de venta en pesos de los inmuebles (34,1%), determinado unívocamente por la depreciación del tipo de cambio –que creció 41,1% en términos interanuales, de $55,62 a $78,46– ya que el valor en dólares del metro cuadrado se retrotrajo (-5%)”, completó.
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