En mayo, los inquilinos que firmaron contratos de alquiler bajo la ley 27.551 verán un incremento del 95% en sus pagos mensuales, una cifra que, si bien es alta, marca una baja respecto a los aumentos que se venían registrando desde hace casi tres años, cuando las actualizaciones anuales superaban el 100%.
Este ajuste responde al Índice de Contratos de Locación (ICL), un mecanismo de actualización que combina la variación del índice de precios al consumidor (IPC) con la evolución salarial de los trabajadores registrados.
El impacto del 95% generó cierto alivio dentro del mercado inmobiliario, ya que se trata de un ajuste más moderado que los aplicados en los últimos años. Sin embargo, persiste la incertidumbre, especialmente tras el movimiento del dólar que generó dudas sobre si esta tendencia a la baja podrá sostenerse en los próximos meses.
Además, desde el Foro Profesional Inmobiliario (FPI) señalaron que los contratos que se actualizan en plazos más breves también muestran una desaceleración. En mayo, quienes actualizan de forma trimestral tendrán un incremento del 8,29%, los cuatrimestrales enfrentarán una suba del 12,16% y los semestrales deberán abonar un 21,47% más. Estas cifras, aunque dispares, reflejan una caída generalizada del índice.
Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos, dialogó con Democracia y explicó que este desfasaje en los aumentos tiene origen en la fórmula misma del ICL, que combina inflación y salarios del sector público. “El ICL es un método de actualización que se aplicaba anualmente de acuerdo a la reglamentación de la ley 27.551. Esto hizo que se produjese un desfasaje general en los contratos de locación, producto de un atraso frente a la inflación real, ya que el RIPTE - promedio de salarios estatales - reflejaba paritarias pactadas a la baja durante un periodo sumamente largo”, señaló.
Por otro lado, sostuvo que si bien el decreto 70/2023 derogó la ley anterior, todavía hay contratos vigentes que aplican este índice. “Hoy los aumentos se aplican para propiedades, departamentos, casas y locales, y se pactan de acuerdo al decreto entre las partes, incluso con indicadores como el IPC. Sin embargo, la renta sigue quedando atrasada respecto al nivel general de precios. Los salarios, que también están rezagados, dificultan el pago de alquileres, por lo que es fundamental que inmobiliarias y administraciones busquen acuerdos sostenibles para evitar mayores tensiones habitacionales”, indicó.
Un índice que “está quedando obsoleto”
Julieta Roggero, martillera y titular de Roggero Propiedades, coincidió en que el ICL está perdiendo vigencia en el mercado. “Estuvimos tocando puntos altísimos del ICL, del 150 o 160 por ciento anual. Hoy estamos en un 95%, lo que representa una baja considerable, ya que uno de los factores del ICL - la inflación - viene en descenso. Esto lo vuelve más beneficioso ahora que en años anteriores”, sostuvo.
No obstante, advirtió que este índice “ya está quedando obsoleto”, y que en la práctica se usa cada vez menos. “Hoy ya quedan los últimos contratos que exigen este tipo de aumento. La mayoría de los nuevos acuerdos usan la inflación como índice y actualizaciones más frecuentes, como trimestrales o cuatrimestrales. En el caso de los alquileres comerciales, nunca fue obligatorio usar el ICL, y los valores siempre se pactaron libremente entre las partes”, aseguró.
El mercado inmobiliario atraviesa, entonces, un período de transición, en el que coexisten contratos firmados bajo el marco de la ley derogada y nuevos acuerdos regidos por el decreto del actual Ejecutivo.
Mientras tanto, profesionales del rubro aplican bonificaciones cuando las actualizaciones superan los valores de mercado y consideran factores como el cumplimiento del inquilino o la duración de la relación contractual para fijar condiciones más flexibles.
Aunque los aumentos están lejos de desaparecer, todo indica que el ICL - tal como fue concebido - está viviendo sus últimos meses de aplicación.
Informe
Por otra parte, la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) dio a conocer un informe sobre el comportamiento que se ha registrado hasta marzo pasado en el mercado de alquileres.
Según FIRA la mayoría de los contratos de alquiler se firman con dos años de duración, con el 75 por ciento; en menor medida se hace a un año (11 por ciento) y más atrás aún se hacen por tres meses (3 por ciento), 6 meses (2 por ciento), y tres años (1 por ciento).
En tanto, las actualizaciones que más se utilizan son las cuatrimestrales, con el 61 por ciento; en segundo lugar, trimestralmente, con el 23 por ciento, y en el podio cierran las actualizaciones semestrales con el 12 por ciento. El resto lo hace por un año u otros periodos.
Con referencia a los índices de actualizaciones, la mayor cantidad de contratos se hace por ICL, con el 56 por ciento, mientras que el 37 por ciento lo hace por el índice de Precios al Consumidor. El resto lo hace con casa Propia, que es una actualización semestral que comenzó a utilizarse con la reforma de la ley 27.551 y terminó su vigencia con el DNU del gobierno del presidente Javier Milei que desreguló el mercado por completo.
Con respecto al cumplimiento del pago del alquiler, más del 98 por ciento de los inquilinos de vivienda hacen el pago total cada mes, mientras que el 0,98 tiene impago el contrato y el 0,57 por ciento hace el pago parcial del acuerdo entre locadores y locatarios. Estos datos provienen del informe difundido por FIRA.
Con respecto a los alquileres de locales comerciales, la mayoría de los contratos se hacen por dos años (antes eran de tres años los más utilizados), se utiliza el índice IPC para la actualización que en la mayoría de los acuerdos es por cuatro o tres meses, siempre según el mismo informe.
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