En Junín, el mercado de loteos vive un fenómeno particular: expansión sostenida hacia el sur, una sobreoferta de terrenos y una demanda que, aunque empieza a recuperarse, aún está lejos de equilibrar la balanza. Con precios que oscilan entre los 10.000 y 40.000 dólares, según la zona, y desarrollos que avanzan incluso en sectores con servicios básicos limitados, el panorama urbano de la ciudad es complejo y dinámico.
Claudio Roggero, agente inmobiliario con años de experiencia en el rubro, dialogó con Democracia y trazó una radiografía clara del fenómeno. “El tema del mercado de loteos viene de hace aproximadamente 8, 7, 8, 10 años, con un aumento de oferta permanente y constante, debido a que más allá de que ha resultado un negocio atractivo para los inversores desarrollistas, y un negocio más simple que lo que es desarrollar un edificio en construcción, ha tenido la impronta de una injerencia política, de la mano de los Proyectar, en algún punto”.
Según Roggero, esta política municipal inyectó al mercado “una cantidad importante de terrenos, en zonas que no estaban del todo desarrolladas, lo cual ha mejorado las zonas y ha puesto una oferta de terrenos importante”.
Esa sobreoferta, sin embargo, no es exclusiva de los terrenos. Roggero advierte que se da también “en todo el mercado inmobiliario”. Aunque la demanda muestra signos de recuperación a partir de 2024, aún está lejos de absorber la totalidad de la oferta disponible. La razón de fondo, según él, es estructural.
“Venimos de 10 o 12 años donde la gente no pudo comprar su hogar. El único que sacó algo del mercado de los inquilinos y lo pasó a propietarios, fue el Procrear en su momento; los créditos Procrear hicieron algo positivo en la sociedad. Pero después, venimos de muchos años donde en países normales la gente compra su vivienda cuando se casa, cuando se junta, cuando se separa, cuando tiene una acción sobre una actividad social, cuando enviuda, o cuando invierte. En tanto, acá habíamos quedado prácticamente con el inversor privado, y algún pequeño empresario o algún profesional que le gustaba tener algún inmueble”, explicó.
Y agregó que “si Junín tiene 10 compradores, 7 u 8 son de afuera”. “O son de la región o están radicados afuera pero que están alquilando para probar a ver cómo es Junín; entonces te encontrás con una demanda que no es sostenida por el juninense, sino por la región”, aseguró.
“Junín es la ciudad que crece al revés”
Por su parte, también en diálogo con este medio, Francisco Corugeira, martillero público, coincidió - en parte - con este análisis, pero fue más tajante en su diagnóstico: “Junín es la ciudad que crece al revés, que crece hacia el sur, mientras que todas las ciudades de la Provincia crecen hacia el lado norte. Junín se ha expandido demasiado; considero que hay demasiados loteos en este momento”.
Para Corugeira, muchas de las nuevas urbanizaciones carecen de servicios esenciales. “Hay lugares que son difíciles de ir a vivir porque no tienen servicios; porque falta luz, cloacas, así como agua corriente”, indicó.
Esa expansión no responde, según él, a la demanda real de la población residente. “Actualmente, la demanda que hay de loteos no proviene por parte de las familias. Las familias no llegan. Hoy en día, la gente no puede comprar un lote, todo por el contrario”, sostuvo.
En su visión, la esperanza está puesta en la reactivación del crédito hipotecario, que permitiría a sectores medios y bajos acceder nuevamente a suelo urbano. “Hoy creo que tienen que esperar un poquito y pensar en comprar una vivienda o hacérsela, pero esperar a que sigan los créditos”, señaló.
En tanto, Andrés Mosconi, agrimensor, aportó una mirada técnica que ayuda a entender cómo y dónde se habilitan nuevos loteos. En diálogo con Democracia, explicó que todo parte del visado municipal y de organismos específicos, y que las zonas más buscadas son las de quintas, especialmente Villa del Parque, Camino a la Laguna y Cerrito Colorado. “También es todo lo que sea Circunvalación y la parte norte de Junín, que todavía queda una fracción sin lotear. Ya con menos valor, obviamente, porque no es una zona muy valorada inmobiliariamente”, aclaró.
Mosconi destacó una tendencia que se consolidó en los últimos años: la búsqueda de terrenos alejados del centro urbano. “Antes se buscaba más lotes en zona urbana, ahora se busca más en zona de quintas, como para alejarse del casco urbano y por el ritmo de vida. La pandemia creo que influyó mucho”, remarcó.
Y si bien reconoció que “la venta de lotes está un poco frenada desde hace ya varios años”, subrayó que se están “reavivando los créditos hipotecarios”, lo que podría dinamizar nuevamente el mercado.
La ciudad, además, presenta rasgos urbanísticos singulares. Roggero señaló que, a diferencia de otras localidades, “Junín crece hacia el sur”. “Urbanísticamente, las ciudades tienden a crecer hacia el norte; es algo que ocurre – históricamente - en todas las ciudades del mundo. Pero lo que ocurre en Junín tiene que ver con el espejo de agua. La hizo crecer hacia el sur desde los años 80 aproximadamente”, señaló.
Corugeira, por su parte, reforzó esta idea. “Este crecimiento de Junín hacia el sur se está dando hace ya 50 años. En su momento, con los ferrocarriles, Junín se desarrollaba hacia el barrio Villa Belgrano, hacia Primera Junta, Villa Talleres y hacia Avenida República. Esa zona ha tomado un auge tremendo y lo merece porque realmente son lugares que tienen muy buen pavimento, tienen todos los servicios pero el futuro, para mí, está para el lado sur y para el otro lado del río”, indicó.
Respecto a los costos
Frente a este escenario, los precios reflejan tanto la ubicación como el nivel de servicios. Los terrenos más económicos en áreas urbanas rondan entre los 15.000 y 20.000 dólares, mientras que en zonas de quintas pueden ascender hasta los 40.000.
La financiación, por ahora, es una herramienta que depende casi exclusivamente de los desarrollistas, quienes ofrecen planes de hasta dos años. “Para tierra todavía no hay créditos vigentes; para construcción creo que hay algo, pero no para tierra”, aclaró Roggero.
Pese a las dificultades, todos los especialistas coinciden en que Junín mantiene un dinamismo particular. Roggero lo sintetizó así: “Junín ya tracciona por sí solo, más allá de las políticas, es una ciudad que tiene una potencia a nivel regional que consideramos que es imparable ya”.
Corugeira lo resumió en una frase: “Junín es la ciudad más linda de 200 kilómetros a la redonda”. Una ciudad que, aunque “crece al revés”, no deja de crecer.
El caso de Proyectar
El intendente Pablo Petrecca presentó, la semana pasada, una nueva etapa del programa municipal de acceso al suelo urbano “Proyectar”, que desde 2021 ha permitido generar más de 1.000 lotes con servicios en distintos puntos de la ciudad.
Se trata del Proyectar V, una iniciativa que contempla la incorporación de 51 terrenos ubicados en la intersección de Félix de Azara y Avenida Circunvalación, de los cuales 24 quedarán bajo dominio municipal para ser sorteados entre vecinos.
El anuncio incluyó la elevación al Honorable Concejo Deliberante del proyecto de ordenanza que establece las bases y condiciones para esta nueva etapa. La inscripción para quienes estén interesados comenzará el lunes 28 de abril y podrá realizarse en la Dirección de Tierras y Viviendas, ubicada en el primer piso del Palacio Municipal, en Benito de Miguel 5.
El jefe comunal destacó que este tipo de políticas permite garantizar el acceso a tierra urbanizada en sectores con servicios, y señaló que los lotes adjudicados mediante el programa son sorteados públicamente y ante escribano, asegurando transparencia en el proceso. Cada uno de los terrenos cuenta con infraestructura básica: agua, cloacas, tendido eléctrico y nivelación, condiciones esenciales para el desarrollo de un proyecto habitacional.
Desde la Secretaría de Gobierno municipal recordaron que los adjudicatarios no podrán vender, ceder ni transferir los terrenos hasta cumplidos cinco años desde la escrituración. Esta cláusula busca evitar la especulación inmobiliaria y garantizar que los lotes sean destinados efectivamente a viviendas de familias juninenses.
Los requisitos para acceder a esta nueva etapa del programa se mantienen en línea con los anteriores: no poseer otro inmueble, contar con ingresos equivalentes a tres salarios mínimos dentro del grupo familiar, y acreditar una residencia mínima de tres años en el partido de Junín.
Proyectar comenzó en 2021 con la generación de suelo urbano en distintas zonas de la ciudad. En la primera etapa, los lotes fueron ubicados en la intersección de las calles San José Obrero y Borchex.
El Proyectar II contempló terrenos en la zona de Pastor Bauman, frente al velódromo, cedidos por la familia Blasco mediante un convenio urbanístico aprobado por el Concejo Deliberante. La tercera etapa sumó 30 lotes entre las calles José Hernández, Lugones y Camino del Resero Sur, también como parte de un convenio con la familia Molinari.
En tanto, el Proyectar IV incorporó 19 terrenos más en la zona comprendida entre Borchex, Oviedo y Ordiales, gracias a un acuerdo similar con la familia Trejo.
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