Mientras la demanda de viviendas en alquiler supera a la oferta en Junín, la alta inflación y la incertidumbre sobre el rumbo de la economía generan cambios en las modalidades de contratación, con plazos de actualización más cortos y no de un año como establece la controversial ley de alquileres (27.551).
Se trata de una realidad que se da hecho, en la práctica, y que viene en aumento en nuestra ciudad, justamente, porque beneficia a las dos partes: inquilinos y propietarios, explicaron los martilleros consultados por este diario.
Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Junín, afirmó a Democracia: “Sabemos que hay acuerdos de partes, gente que acuerda un formato de contrato que escapa lógicamente a la Ley 27.551, como consecuencia de que a los inquilinos se les hace improbable llevar adelante un incremento del ciento por ciento en un año y cobrar la misma plata durante un año en lo que respecta al locador, es la complejidad que trajo la ley, y es la realidad de una norma que ha complicado bastante el mercado”.
Y agregó que “lo que impacta directamente sobre estas cosas es la inflación, si no tuviésemos inflación no estaríamos hablando de estas cuestiones”.
Sin embargo, aclaró que “el rubro y las inmobiliarias responden a un instrumento que debe estar ajustado a la ley, y los contratos que desarrollan las inmobiliarias deben ser efectuados con la reglamentación impuesta por la Ley 27.551”.
“El pacto en dólares está prohibido, los alquileres de vivienda deben hacerse con un plazo mínimo legal de tres años, con un incremento anual, que informa el Banco Central, a través del Índice de Contrato de Locación (ICL), y con ajuste en pesos. Todo esto se enmarca en el ordenamiento de la ley 27.551, que fue promulgada en julio de 2020 y que cumple ahora los primeros tres años”, remarcó. Con respecto al panorama local, afirmó que “la oferta de inmuebles en alquiler es muy baja, hay una alta demanda y escasa oferta”.
Hernán Pietrobón, de Pietrobón Servicios Inmobiliarios, afirmó a Democracia: “Naturalmente, nosotros como inmobiliaria no lo avalamos, porque no nos ampara la ley, pero hay contratos que los están renovando los propietarios con los inquilinos, con otras condiciones de contratación”.
Y el martillero local amplió: “Lo que nos ha pasado es que los contratos celebrados con posterioridad a la vigencia de la ley han quedado tan atrasados que, en algunos casos, los propietarios acuerdan con los inquilinos un ajuste de manera anticipada, a los 18 meses posteriores al contrato o próximo a finalizar, para adecuarlo a valores más actualizados y que el salto, al momento de la renovación, no sea tan significativo. Es que, si lo llevásemos al precio de mercado, los porcentajes de aumento pueden ser superiores al 120 o 130 por ciento”.
“En los contratos nuevos, lisa y llanamente, hay propietarios que han optado por continuar alquilándolos de forma particular, en virtud de pactar con el inquilino condiciones diferentes a las que establece la ley, básicamente, cuándo pautar los ajustes y la vigencia”, señaló el profesional.
“También ocurrió este año que autoridades del Gobierno nacional anunciaron una derogación o una reforma de la ley, que luego no resultó, y eso generó incertidumbre o desconcierto. Y muchos propietarios, al momento de tener que hacer la renovación, dijeron ‘esperemos a ver qué pasa, qué es lo que se anuncia’, y eso llevó a reformular o hacer contratos diferentes, que, francamente, terminan conformando a las dos partes”, afirmó.
Y añadió: “En primer lugar, porque el inquilino no tiene que hacer semejante esfuerzo para afrontar la suba del alquiler y el propietario al menos no pierde rentabilidad con el paso del tiempo”.
Un mercado que se contrae
El mercado de alquileres se achicó en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) durante el primer trimestre del año, mientras que más de la mitad de las propiedades disponibles se ofrecen en dólares, de acuerdo a un informe elaborado por Mercado Libre y desarrollado junto a la Universidad De San Andrés (UdeSA).
El análisis reveló que del total de las ofertas en materia de inmuebles que exhibe la plataforma, solo el 6% corresponden a propiedades para alquilar, mientras que el 94% están destinadas a la venta. En el último año, la oferta de departamentos de 1 y 2 ambientes en alquiler registró una caída del 30%.
Con respecto a los valores que presentan los inmuebles, el informe arrojó que los precios vienen aumentando por encima de la inflación interanual. "Los mismos fueron impulsados por una menor oferta y mayor dolarización de los precios de alquiler", señaló el informe de Mercado Libre.
La media para 1 ambiente en la Ciudad a marzo se ubicaba en torno a los $90.000, por lo que el incremento alcanza el 138% interanual, frente a igual mes de 2022. Los de 2 ambientes están en 120.000 pesos, con una suba de 144%, y los de 3 ambientes promedian los 210.000 pesos, con un alza de 144%.
Precios en dólares
Por otro lado, el estudio detalló que aumentó la oferta de alquileres publicados en dólares en Mercado Libre en el AMBA, donde ya supera el 50% del total. En el mismo período del año anterior, el porcentaje era del 32% sobre el total de los avisos publicados. De la oferta actual de alquileres en dólares dentro de la plataforma, el 77% corresponde a casas y el 34,5% a departamentos.
El predominio de las ofertas en moneda estadounidense afecta notoriamente el acceso a los alquileres por parte de los inquilinos, que también se ven perjudicados por la creciente modalidad de alquileres temporarios. De acuerdo a una investigación del Centro de Estudios Metropolitanos, hay casi 30.000 ofertas activas de alquileres temporarios en las 22 ciudades argentinas, mientras que CABA concentra 15.000 propiedades.
En la Ciudad, esta alternativa ha evolucionado con los años, ya que las unidades disponibles en 2019 bajo este formato eran 9.338. De esta forma, en solo cuatro años creció 62%. En Ushuaia aumentaron 100% y en Bariloche 220% entre octubre de 2021 y febrero de 2023, mientras que en Puerto Iguazú se triplicaron en menos de dos años, entre 2018 y 2020.
Los barrios más buscados en la Ciudad fueron Caballito, Palermo, Belgrano, Recoleta, Villa Urquiza, con una mayor elección en departamentos de dos ambientes, seguido por monoambientes. En la zona Norte del Gran Buenos Aires hubo un mayor aumento en departamentos de dos y tres ambientes, lo que representa un 146% más contra el año anterior.
En la zona Oeste del Gran Buenos Aires, en tanto, la demanda de departamentos de los mismos ambientes aumentó un 95%, en comparación con el 2022. A diferencia de estas zonas, en el Sur del Gran Buenos Aires la búsqueda de departamentos de un ambiente aumentó un 114%.
Los departamentos que salen en alquiler mes a mes superaron los últimos 5 meses el aumento del IPC mensual, según un trabajo publicado por la plataforma digital de información y análisis independiente relacionada con el Real Estate, Reporte Inmobiliario.
El informe también destaca que la oferta continúa en mínimos, lo que también es una causa del gran aumento de los precios ya que, a menor oferta, mayores precios. En abril pasado la cantidad de departamentos de 1 a 4 ambientes usados disponibles para alquilar en la ciudad de Buenos Aires fue de 1.084 unidades, ligeramente inferior a la existente en marzo cuando se ofertaban 1.098.
La cantidad actual de nuevas unidades que salen al alquiler es un 62% menor a la que hallaban quienes buscaban un alquiler en marzo del año pasado (2.830 unidades).
La fuerte caída de la oferta viene acompañada del incremento de los valores solicitados mes a mes, que superan incluso los altísimos índices de inflación. Promediando el incremento de los valores medios de la oferta de departamentos usados en los últimos 6 meses, los monoambientes aumentaron un 10,68 % mensual, las unidades de un dormitorio el 9,91 %, y el 10,85% y 12,5 % respectivamente los alquileres de los 3 y 4 ambientes.
La suba interanual entre abril del 2023 y el mismo mes del año pasado fue del 188 % para las unidades de 1 ambiente, del 156 % para las de dos, y del 142 % y del 167 % en los valores medios de los departamentos de dos y tres dormitorios.
En abril de este año, el valor medio de la oferta existente para una unidad de 1 ambiente superó ya la barrera de los 100 mil pesos y alcanzó los $110.000 mensuales e incluso hay zonas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires donde se supera ese monto.
Otro costo destacado a la hora de pensar un alquiler son las expensas, rubro también castigado por la inflación que presenta aumentos interanuales superiores al cien por ciento. Hoy en día las expensas de un departamento de un ambiente están por encima de los 10 mil pesos y este monto se incrementa si se trata de departamentos más modernos con espacios comunes como SUM o piscinas.
Temporarios
Más de 15.000 propiedades en la Ciudad de Buenos Aires forman parte del mercado de alquileres temporarios, según un informe elaborado por el Centro de Estudios Metropolitanos, en el que se consignó que la mayoría de los inmuebles están ubicados en los barrios de Núñez, Belgrano, Palermo, Recoleta y Retiro.
El relevamiento indica que en abril fueron 15.144 las viviendas activas en oferta en la plataforma de alquiler temporario en el distrito porteño, mientras que en 2019 la cifra rondaba las 9.300 unidades, por lo que “en cuatro años y con una pandemia de por medio, la oferta creció 62%”.
La investigación del Área Urbana del Centro de Estudios Metropolitanos, dirigido por Matías Barroetaveña, precisa que los alquileres temporarios se localizan mayormente en el corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires y menciona que "seis de cada diez están a lo largo de Núñez, Belgrano, Palermo, Recoleta, Retiro y La Boca".
"En Palermo y Recoleta están particularmente concentrados; allí se ofertan el 36% y 15% de las propiedades. Así, estos dos barrios concentran más de la mitad de las propiedades ofertadas en Buenos Aires”, agregó el informe.
Al respecto, Barroetaveña -que también es legislador porteño por el Frente de Todos- señaló que “es necesario que los gobiernos entiendan el fenómeno de los alquileres temporarios como algo que trasciende las dinámicas del turismo, que no es sólo un problema comercial sino que, a su vez, implica impactos urbanos y habitacionales”.
“La legislación nacional o provincial tiene que ser capaz de definir los alquileres temporarios como una actividad diferente al uso residencial y debe tener una regulación específica para evitar fenómenos distorsivos, y reducir el impacto negativo que tiene en el acceso a la vivienda para los que desean habitar en la ciudad”, dijo.
En ese sentido, el diputado Barroetaveña presentó un proyecto para modificar la actual ley de “Alquileres Turísticos Temporarios” que promueve “sanciones más severas y transparentes a los locadores y a las plataformas que no cumplan con la normativa”.
También apunta a que el control de este tipo de alquileres pase del Ente de Turismo a la Agencia Gubernamental de Control y que “los fondos recaudados en concepto de multas sean afectados al financiamiento de operatorias de alquiler social llevadas adelante por el Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires”.
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