El sueño de la casa propia que alimentan miles de juninenses choca con la cruda realidad de un país en crisis, que por un lado carece de inversión estatal en políticas públicas que permitan la construcción de viviendas sociales en forma masiva y que, por otra parte, no cuenta con la alternativa de créditos hipotecarios, porque las tasas de interés generadas por la altísima inflación tornan impagable cualquier tipo de préstamo.
Con ese contexto, la situación se agrava por la falta de unidades habitacionales en alquiler disponibles para satisfacer una demanda cada vez más intensa, escenario que pone a miles de personas y familias al borde de la desesperación porque no encuentran un lugar apto para vivir.
Se estima que en Junín hay 32.000 casas y departamentos -de acuerdo con las partidas inmobiliarias- y que faltan alrededor de 5.000 unidades, un drama que sin dudas viene de lejos pero que se profundizó en los últimos años como consecuencia de los altísimos índices inflacionarios.
Derecho constitucional
La vivienda es una necesidad primordial del ser humano y el derecho a tener un techo es fundamental para el desarrollo de la vida digna. Por eso integra el lote de derechos humanos fundamentales, reconocido por el ordenamiento constitucional y las convenciones a las que adhiere el Estado argentino. Es un derecho que reclama la misma naturaleza del ser humano. Sin vivienda, no hay hogar, sin hogar no hay calor para que la vida crezca, no hay pasado ni futuro, no hay memoria ni esperanza.
Nuestro país consagró este derecho humano fundamental en forma explícita en la reforma constitucional de 1957, en virtud de la cual se lo incluye en el párrafo tercero del artículo 14 bis: “El Estado otorgará los beneficios de la seguridad social, que tendrá carácter integral e irrenunciable. En especial la ley establecerá: …..el acceso a la vivienda digna”.
Sin embargo, una de las grandes deudas del sistema democrático con la sociedad se manifiesta en la actual falta de políticas de Estado que contribuyan a dar respuestas a esta necesidad de contar con la casa propia, en cumplimiento con lo establecido en nuestra Carta Magna.
Viviendas sociales
En 1983, con la recuperación de la democracia, el presidente Raúl Alfonsín impulsó un programa de viviendas sociales, que en Junín tuvo alta repercusión bajo el gobierno del intendente Abel Miguel, lapso en el que se construyeron más de 750 casas a través de los barrios Fortín, diseminados en distintos barrios y con la provisión de servicios esenciales, como agua y cloacas.
Sin embargo, tuvieron que pasar muchos años hasta que otro programa nacional, lanzado bajo la presidencia de Néstor Kirchner y llamado Plan Federal, aportara un importante número de viviendas, ubicadas en la zona de Avenida Alvear y La Plata, hacia la avenida de Circunvalación.
Pero sin dudas fue el Plan Procrear, lanzado en el gobierno de Cristina Fernández en 2012, el que permitió que más de 1.500 juninenses accedieran a la financiación de la construcción de sus viviendas, asumiendo los propios propietarios la compra de materiales y la contratación de mano de obra, convirtiéndose en administradores del dinero otorgado por el Estado.
El Procrear, pese a que se relanzó con la asunción de Alberto Fernández y aún se realizan los sorteos para determinar a los nuevos beneficiarios del plan, perdió fuerza porque la inflación eleva de manera constante los precios y desvaloriza los montos crediticios, tornando la finalización de las obras en una verdadera utopía.
El aporte de la banca
Los bancos públicos y privados en los últimos años hicieron su aporte con los préstamos hipotecarios, para favorecer la refacción, ampliación y construcción de viviendas, a través de asistencia con tasas de interés fijas y variables.
En tanto, durante el gobierno de Mauricio Macri se lanzaron los créditos hipotecarios UVA, con tasa de interés y ajustables en pesos por el Coeficiente de Estabilización de Referencia, que refleja el índice de precios al consumidor, y que se transformaron en una pesadilla para los más de 100 mil deudores que confiaron en el sistema y que hoy no pueden afrontar las cuotas, mientras que la deuda de capital se multiplicó exponencialmente.
A partir de allí, y como consecuencia de la altísima inflación, que no paró de crecer y que se estima este año culminará con un índice cercano al 98%, los bancos suspendieron de su menú de oferta los créditos hipotecarios para la compra de vivienda, porque las elevadas tasas de interés tornarían imposible el pago de una cuota mensual para cualquier asalariado o profesional.
Se construye, pero…
La inversión privada en la construcción de departamentos destinados a vivienda es importante en territorio juninense y no se ha detenido en la última década, pese a las continuas crisis en materia económica y a los vaivenes constantes del dólar, que es la unidad de medida en el mercado inmobiliario.
Sin embargo, los desarrolladores e inversores privilegian las unidades de dos ambientes, que generalmente adquieren o alquilan estudiantes de la zona, personas solas o parejas sin hijos, porque este tipo de inmuebles tienen un valor de mercado inferior a una casa y son los más rentables, tanto para vender como para obtener una renta por locación.
Por el contrario, no se construyen casas ni departamentos destinados a grupos familiares con dos o más hijos y es en ese segmento que se genera un cuello de botella para quienes buscan -casi desesperadamente- alquilar una vivienda permanente de estas características.
Inversión y renta
En el mercado juninense existen más de 500 viviendas usadas en venta, detalle que se puede comprobar por los carteles colocados en los frentes por las distintas inmobiliarias de la ciudad, pero en este caso, la falta de créditos hipotecarios también conspira para que se concreten operaciones.
Además, hay una cantidad importante, cuyo número es difícil de precisar, de viviendas desocupadas que no se ponen en venta pero que tampoco se ofrecen en alquiler, porque la renta de una locación no es compatible con el valor de una casa y mucho menos si cuando se va un inquilino hay que efectuar reparaciones o repintar el inmueble.
Esta situación, de desequilibrio entre valor de la propiedad y la renta de una locación, también desalienta a aquellos potables inversores, que prefieren colocar sus fondos disponibles en otras opciones que generen una mayor renta, desprovista de complicaciones y riesgos.
Los loteos, una opción
La expansión de loteos en distintos puntos de la ciudad se convierte, frente a las actuales circunstancias, en una opción para distintos sectores de la sociedad, que comienzan con la compra del terreno y a medida que sus posibilidades económicas lo permiten, se animan a la construcción de la vivienda.
Así fue, por ejemplo, como motorizado por los créditos Procrear, surgió y se transformó en una realidad el barrio Proyecto Alvear, que en pocos años y con un crecimiento sostenido, modificó urbanísticamente un sector de la ciudad.
En la actualidad, continúan en venta terrenos de Proyecto Alvear, existen ofertas de nuevos emprendimientos en esa zona y acaba de lanzarse el loteo Altos de Bauman, sobre calle Pastor Bauman, frente al Velódromo, sector donde el Municipio adjudicó 31 terrenos a través del Programa Proyectar II, y ahora se pusieron a la venta los que pertenecen a un grupo privado.
Cambios
En los últimos tiempos hubo cambios en las principales instituciones dedicadas a financiar y ejecutar viviendas, sin que se hayan constatado grandes progresos. El Banco Hipotecario fue privatizado en los años noventa y parcialmente estatizado en este siglo. Y el Fondo Nacional de la Vivienda (FONAVI), creado en 1972, transfirió por entonces la administración del dinero y de los proyectos a los organismos provinciales.
Fondos estatales
El origen de los fondos estatales destinados a planes de viviendas sociales se fue achicando, básicamente, al 15% de lo producido por el impuesto a los combustibles. Aun así, es dable destacar los resultados obtenidos por el Plan Federal de Viviendas en el período 2003-2010. También, la labor de las cooperativas de trabajo para la construcción y los créditos otorgados a través de la línea denominada Procrear instituida en 2012.
En caída
El presupuesto nacional para el sector de viviendas sociales, que viene disminuyendo desde el 2013, tuvo su mínimo histórico en el bienio 2018-2019. Período en el que varias provincias no solo recibieron montos muy inferiores para mitigar el déficit, sino que los aplicaron, en parte, a cubrir gastos corrientes.
COMENTARIOS