En medio de un contexto atravesado por la crisis inflacionaria y la caída de la actividad del mercado inmobiliario, en Junín sigue avanzando el proceso de urbanización, con la progresiva incorporación de nuevas áreas pobladas al esquema de organización territorial de la ciudad.
De acuerdo con lo establecido en el Código de Ordenamiento Urbano Ambiental, el avance de la ocupación del territorio se viene dando bajo la forma de "expansión extraurbana, al sur de la avenida Circunvalación y hacia la Laguna de Gómez", así como también "la expansión periférica dentro del casco urbano, con barrios de vivienda social que han determinado la ocupación del cuadrante noroeste de la ciudad".
En esa línea, tanto la política pública en todos sus niveles como la inversión privada avanzan en dirección a generar disponibilidad de suelo para proyectos habitacionales, que paulatinamente se traducen en nuevas organizaciones barriales.
Por otro lado, desde la actividad de la compraventa de inmuebles admiten que las transacciones que involucran a los lotes asoman en la actualidad como el principal elemento dinamizador del mercado, que viene sufriendo la caída de operaciones ventas y, sobre todo, alquileres.
Una de las iniciativas que viene desplegando el municipio es la del programa Proyectar, que busca "generar suelo en condiciones de sustentabilidad", y ya transita por su tercera etapa, con proyección hacia la cuarta, antes de fin de año.
"Apuntamos a que se complete el ejido urbano de la ciudad, que está dado por la Avenida Circunvalación, la Ruta 7 y la Ruta 188, y obviamente considerando las prolongaciones por Avenida Benito de Miguel, y también lo de Villa del Parque y Barrio San Antonio, que son manchas urbanas que se van integrando al casco", explicó a Democracia el titular de la Agencia Municipal de Tierra y Vivienda, Juan Mucciolo.
En esa línea, Mucciolo destacó que la Agencia "está avanzando en la organización para la adjudicación de los lotes del Proyectar III, en las calles José Hernández, Lugones y Camino del Resero Sur, y ya con perspectivas de impulsar el Proyectar IV, con terrenos situados en Ordiales y Borchex".
"Este es un programa que va adquiriendo continuidad en el tiempo y debe ser política de Estado. La prédica del intendente Pablo Petrecca es clara, hay que consolidar esta herramienta y mejorarla con el correr de los sucesivos gobiernos", agregó.
E insistió: "Hay un modelo de desarrollo urbano que comienza a dar sus frutos y lo que se busca es ocupar el suelo urbano en condiciones de sustentabilidad".
"Tratamos de ocupar de manera planificada la superficie vacante en las zonas de Avenida Circunvalación, Ruta 7 y Ruta 188, movilizar esos espacios para que resulte viable llegar con todos los servicios", concluyó.
Con respecto al Proyectar III, el Municipio anunció días atrás la extensión del plazo de inscripción hasta el 6 de octubre próximo, teniendo en cuenta "la gran convocatoria y el interés que ha generado en muchos vecinos".
De esta manera, desde la Secretaría de Legal y Técnica, a cargo de Lisandro Benito, resaltaron que la decisión de ampliar el límite apunta a beneficiar a "todas las familias que quieran inscribirse, para que tengan tiempo para reunir la documentación requerida".
Por lo pronto, según explicaron a Democracia desde la Agencia de Tierra y Vivienda, para el Proyectar III se planea sortear unos 30 lotes, con un valor de $1 millón. Asimismo, de acuerdo con los tiempos previstos por la comuna, la entrega de los terrenos se concretaría en el inicio de 2023, una vez finalizadas las obras de nivelación y acondicionamiento.
Fuera del programa municipal, en la oposición del Frente de Todos destacan que siguen avanzando las obras de viviendas financiadas por los gobiernos de Provincia y Nación.
En el caso de las unidades que corresponden al Procrear II, coordinado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, a cargo de Jorge Ferraresi, la concejala Clara Bozzano destacó a Democracia que avanzan a ritmo sostenido las obras en el predio que alcanza a las calles San José Obrero, Chacabuco, Capitán Vargas e intendente Borchex.
"Sabemos que Junín sufre la problemática del déficit habitacional y es importante que el gobierno nacional haya dado respuesta", afirmó Bozzano, sobre las 149 unidades que están en "un 35% de avance" y se calcula que la inversión total será de 800 millones de pesos.
Paralelamente, la edil recordó que también se avanzó en la reactivación de las obras de 25 viviendas del barrio La Celeste, a partir del convenio de readecuación de precios firmado con el Ministerio de Hábitat y Desarrollo Urbano de la Provincia, conducido por Agustín Simone.
Ordenamiento y reclamo de autonomía
Desde la óptica del Municipio, por otro lado, los programas Proyectar reinstalan el debate sobre cómo se debe concretar el desarrollo urbano de Junín, teniendo en cuenta la expansión que han experimentado las zonas definidas como "extraurbanas".
"Cuando se creó la Agencia Municipal de Tierra y Vivienda, se planteó desde un primer momento la postura de no entregar los lotes sin los correspondientes servicios", explicó a Democracia Lisandro Benito, secretario de Legal y Técnica del municipio.
"Una de las primeras cuestiones que vimos fue que la ciudad había crecido por fuera del ejido urbano, cuando existía tierra ociosa dentro del mismo. Es decir, que existía un importante porcentaje de suelo urbano, que, por distintas razones, los privados no ponían en el mercado", insistió.
Mientras el gobierno local avanza hacia la cuarta etapa del Proyectar, Benito planteó que, pese a las obras habitacionales que se realizan con recursos de Provincia y Nación, "en una etapa posterior a la de generación suelo, necesariamente habrá que avanzar en una mayor autonomía municipal".
"Necesitamos autonomía para generar los recursos que nos permitan desde los municipios impulsar planes de viviendas. Este esquema centralista, en definitiva, termina siendo negativo, porque el intendente o el secretario de Obras Públicas terminan mendigando en La Plata un plan habitacional. La ciudad la tiene que pensar, planificar y desarrollar el municipio en conjunto con los vecinos, no pueden venir los gobiernos centrales a decirnos qué hacer o cómo hacer", insistió.
¿Qué ocurre en el sector privado?
En el mercado inmobiliario, los agentes que participan del juego de la oferta y la demanda de inmuebles a nivel local admitieron que el loteo y la generación de suelo urbano aparece hoy como uno de los principales factores que mantienen a flote a la actividad, ante el desplome de las ventas y, sobre todo, de los alquileres.
"Hoy en día, el loteo es lo que más se está moviendo, porque si bien hay demasiadas propiedades en venta, los precios se han disparado y, al mismo tiempo, no hay alquileres.
Con los lotes, la mayoría de las operaciones corresponden a inversionistas que compran para construir inmuebles para la venta o personas que invierten en un lote porque saben que los terrenos suben su valor", explicó a Democracia Marisa Biderbust, cuya firma inmobiliaria participa en la promoción de los loteos Don Ángel -de 53 terrenos, situados entre las calles Fausto, Tucumán, Don Segundo Sombra y Padre Ghío- y Los Nonos -39 terrenos, entre Avenida La Plata, Jean Jaures, Irlanda y Alberti-.
"El loteo Don Ángel es un proyecto nuevo, se está comercializando desde hace cuatro meses y viene muy bien, con muy buena repercusión. Cuenta con los servicios de luz, agua y cloacas. El caso del loteo Los Nonos, se está ampliando, se están comercializando dos manzanas y hay otras dos en proyecto de subdivisión, que seguramente estarán en los próximos seis meses", agregó.
Otra iniciativa de urbanización que viene siendo promocionada por la firma se encuentra en Alberdi y Camino del Resero, con un total de cuatro con manzanas, aunque "por el momento, con menos repercusión".
"Notamos que la zona de Avenida República, entre La Plata y Avenida Circunvalación, se está urbanizando muchísimo y están casi todos los servicios", insistieron desde la firma.
Desde el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Junín, por su parte, coincidieron en que, pese al contexto económico adverso, "hay emprendimientos de desarrollo habitacional, tanto desde la Agencia Municipal de Tierra y Vivienda, como también emprendimientos privados, que están acorde a lo que establece el Código de Ordenamiento Urbano Ambiental".
"Vemos que la ciudad viene desarrollándose en todos sus puntos, aunque, por supuesto, las áreas lindantes a la Avenida Circunvalación y Camino al Balneario lo hacen con una dinámica diferente al sector Norte de la ciudad", aseguró a Democracia Daniel Di Palma, presidente del Colegio y representante de la actividad inmobiliaria local.
Asimismo, Di Palma indicó que "el desarrollo de la zona de Capitán Vargas (que alcanza a las obras del Procrear II), tanto hacia el Oeste y Este de la ciudad, ha sido exponencial en los últimos 20 años", de la mano del "acompañamiento de la obra pública, emprendimientos público-privados e inversiones privadas".
Finalmente, subrayó la importancia de "la dinámica que vienen teniendo las áreas extraurbana o residencial quintas". "Hay distintas zonas de la ciudad que están teniendo expansión, Cerrito Colorado, zona del (Junín) Golf (Club) y el Camino al Balneario prevalecen con respecto a otros sectores", aseguró.
¿Qué dice el Código de Ordenamiento Urbano y Ambiental?
-Se basa en el Modelo Territorial y de las Estrategias del Plan Estratégico de Desarrollo Junín, para establecer "marcos de referencia generales y particulares en materia de uso del suelo, subdivisión de la tierra, densidad de ocupación y tejido urbano".
-Entre sus objetivos, se plantea: "contribuir al mejoramiento de las condiciones de vida de la población del Partido de Junín", a partir del "mejoramiento de las condiciones de estructuración de su espacio urbano"; "promover el desarrollo económico, poniendo en valor la capacidad de soporte de su estructura urbana y territorial"; y "garantizar un adecuado ordenamiento territorial, orientando las actuales tendencias de desarrollo en función de los objetivos propuestos".
-En cuanto a la proyección de crecimiento de la ciudad, destaca las áreas de "expansión extraurbana, que se han dado al sur de la Avenida Circunvalación y hacia la Laguna de Gómez, las de expansión periférica dentro del casco urbano, con barrios de vivienda social que han determinado la ocupación del cuadrante noroeste de la ciudad".
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