Los elevados índices inflacionarios que registra la Argentina -los más altos de la Región- complican la economía general, pero también preocupan a los inquilinos, que deberán afrontar importantes incrementos en los alquileres, en un marco de escasa oferta.
Según coincidieron los especialistas del sector consultados por este diario, el primer efecto se hará sentir en los próximos días: la suba de 4,7% de la inflación de febrero se traducirá en el ajuste de los contratos de locación, que este mes trepará al 53,65 por ciento, escalada que representa un duro golpe al bolsillo.
Para calcular cuánto deben aumentar los precios de los contratos anualmente, propietarios e inquilinos deben consultar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica diariamente el Banco Central (BCRA) en el sitio oficial. Se trata de un indicador que contempla en partes iguales la variación de la inflación (de acuerdo al IPC que mide el Indec) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte), cuya obligatoriedad se introdujo en el mercado con la nueva ley de alquileres (27.551).
Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros de Junín, afirmó en diálogo con Democracia: “El tema de las locaciones no escapa a lo que ocurre en todos los aspectos de la economía nacional, la alta inflación y la gran devaluación, sumadas a los dos años de pandemia han interrumpido el trato entre las partes, que ha estado regido por normas, decretos y la posterior promulgación de una nueva reforma del Código Civil y Comercial que actúa sobre los contratos de locación entre privados”.
Mucha demanda, poca oferta
Y el profesional agregó: “La problemática económica no solo ha hecho mella en los alquileres de viviendas, sino también en la dinámica legislativa. Esto tiene un impacto que no está medido, pero que impacta directo sobre el mercado inmobiliario, que se regula por la oferta y la demanda. Ante todas estas cuestiones, cuando empieza algún desvelado a hablar de impuestos a las viviendas ociosas, nosotros no estamos de acuerdo y creemos que es a la inversa, que hay que reducir las reglamentaciones y regulaciones vigentes, ya que para generar más inmuebles en alquiler hay que generar una desgravación impositiva total, Municipal, Provincial y Nacional, para de esta forma poder paliar el déficit habitacional que existe en cuanto a la locación, porque hoy hay muchísima demanda y poca oferta”.
“En este contexto general, las inmobiliarias estamos llevando adelante negociaciones, desde el primer día de la pandemia, y estamos negociando cada contrato para arribar a términos coherentes y con sentido común en cuanto a lo que son las actualizaciones para los contratos comerciales y los nuevos”, dijo.
“El locador ha perdido rentabilidad en relación a la inversión que tiene destinada para la locación. Y vemos que las paritarias a la baja en períodos anteriores, sumadas a las actuales, con salarios que siguen siendo a la baja -porque no se condicen con la inflación real- genera un combo perfecto para que el que está adentro no pueda pagar y el que recibe el dinero por su inmueble no quede satisfecho con la rentabilidad”, advirtió.
Por su parte, Hernán Pietrobón, de la inmobiliaria juninense homónima, afirmó a este diario: “La inflación impacta fuertemente sobre los alquileres, sobre todo en aquellos que vienen con la nueva ley de alquileres, con el nuevo índice de ajuste. Cuando se sancionó la ley se especulaba con una inflación que fuese manejable o que se pudiese controlar, pero al año nos encontramos con que el índice de aumento de un contrato de locación fue de alrededor del 50 por ciento”.
Y el martillero añadió: “Superamos prácticamente el período de pandemia, durante 2020 y 2021 hemos recurrido a todo tipo de mecanismos, maniobras, para poder lograr que se cumpla la obligación de pago del inquilino y que el propietario pueda cobrar, como también hubo muchos gestos de contemplación de parte de los propietarios con los inquilinos, eso hay que decirlo también”.
Luis Pedemonte, de la inmobiliaria local homónima, afirmó a este diario: “Indudablemente va a haber una reforma de la ley de alquileres, porque los aumentos que antes se pactaban entre las partes, ahora los pacta el Gobierno. Los contratos que vencieron en marzo tendrán un aumento este mes del 53,65%, o sea que lo que sería la cuota 13 ya representa la mitad de un sueldo”.
Asimismo, el martillero coincidió en que no se consiguen casas de dos o tres ambientes para alquilar. “Desde diciembre a marzo hubo una alta demanda de departamentos de estudiantes, ya que a la Unnoba vienen estudiantes de toda la Región”, señaló. Y alertó que un departamento de un dormitorio en Barrio Belgrano no baja de los 25 mil pesos, mientras que una casa de dos o tres dormitorios ronda entre 35 y 40 mil pesos. “Antes de que se desocupe tenemos gente en espera. No se consiguen casas grandes, con garaje”, afirmó.
Ley de alquileres
“Actualmente ninguna de las partes sabe lo que van a pagar o percibir dentro de un año, en función de esta inflación; por eso es tan imperfecta la ley y se quiere derogar. Además de la escasez de propiedades, que hace que el precio se eleve. Son combos explosivos, el faltante de propiedades en conjunto con la inflación”, alertó.
Y Di Palma indicó: “Esto debe ser regulado, primero hay que restar presión sobre la locación y reducir los plazos establecidos, que es un mínimo de 24 meses para la locación de viviendas, para que se pueda prorratear cada seis meses. De este modo, sería más accesible para el que lo paga, que no vería un salto tan grande, y el locador no vería una depreciación tan grande, ya que hoy tiene que esperar un año para actualizar el monto, con una inflación tan alta como la que tenemos”.
Para Pietrobón, “la ley de alquileres es perfectible, justamente por el plazo que establece, de tres años, que es un tiempo demasiado extenso para tener certidumbre sobre cómo van a evolucionar los alquileres con los aumentos, que se ajustan de acuerdo al índice”.
“Los legisladores, con la mejor intención, de querer acercar las partes, lo que hicieron fue ingresar en un acuerdo de partes que es privado. Antes de la sanción de la ley, si bien había una puja de intereses, era más llevadero, se podían plantear las necesidades de cada uno, por ahí un alquiler se ajustaba con un período más corto, entre 6 y 8 meses, y no se daba esa brecha tan larga entre el precio inicial del alquiler con el costo de ajuste al año. Hoy el inquilino podría estar iniciando un alquiler demasiado oneroso para su bolsillo, pero con la inflación ese alquiler se va depreciando y a los meses no le impacta tan fuerte y cuando llega a los 12, 23 o 35 meses, de acuerdo a los períodos de ajuste, es un sacrificio que tiene que hacer el inquilino y es el respiro del propietario”, afirmó.
Precios
Según la consulta de Democracia con martilleros locales, un departamento de estudiante, de un dormitorio, cercano a la Unnoba, oscila entre los 21 mil y 26 mil pesos; un departamento de dos dormitorios, en un radio de diez cuadras del centro, entre 28 mil y 34 mil pesos; un departamento o casa con garaje y un pequeño patio, entre 42 mil y 57 mil pesos; las casas más grandes -también llamadas gerenciales- llegan hasta 110 mil pesos el mes.
Reunión en Diputados
Representantes de inquilinos e inmobiliarias evaluaron ayer distintos aspectos de la modificación de la Ley de Alquileres que comenzará a tratarse la semana próxima a partir de la conformación de la Comisión de Legislación General en la Cámara de Diputados.
Así, fueron convocados representantes de ambos sectores de cara al debate que comenzará para reformar la Ley de Alquileres.
En la Cámara baja ya se presentaron diversas iniciativas en tal sentido, entre las que se destacan proyectos de Juntos por el Cambio y el presentado por el diputado oficialista José Luis Gioja que contempla menores requisitos para los monotributistas inquilinos y topes para los aumentos, entre otras cuestiones.
El presidente de la Asociación en Defensa de Inquilinos, José Griselli, dijo que "hay consenso de todos los sectores que hay que aumentar la oferta" de propiedades en alquiler y despejar "temores del inquilino, darle certeza de lo que va a pagar con un esquema fijo y sacar el miedo a quien ofrece la propiedad de no saber con qué se va a encontrar, tener algunos impedimentos de orden legal o fiscal".
En ese sentido, consideró que se podría modificar el plazo del contrato, pasar de los tres años mínimos a un esquema de dos años con opción a una prórroga de un año, y "que se pueda indexar el contrato con cierta periodicidad, se podría volver a aumentar cada seis meses, y que se busquen índices oficiales como algún índice nacional, provincial o local".
Griselli sostuvo que el vigente Índice de Contrato de Locación (ICL) con actualización anual "no funcionó, por el proceso inflacionario que se está viviendo".
"Resultó perjudicial porque 53,6% de ajuste para un bolsillo de un salario promedio es una barbaridad, eso fue un reclamo que presentamos nosotros como consulta y queja de parte de los inquilinos y hubo que atender". señaló.
El dirigente dijo ser optimista con que la reforma "de alguna manera va a salir, porque es un tema habitacional que está pegando feo en todos lados", dado que "más allá de que el espíritu de la Ley haya sido bueno" tras su implementación "el efecto inmediato fue de una suba" de los alquileres.
Acerca de la iniciativa de establecer un impuesto a la vivienda ociosa, dijo que ese punto en la reunión de hoy "no se trató ni se analizó porque hay un impedimento de orden constitucional, la facultad de legislar es de las provincias no de la Nación".
Por su parte, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Alejandro Bennazar, que también participó de reuniones con diputados esta mañana, dijo que las modificaciones deberían "reducir los contratos a dos años" y cambiar "la forma de actualizar, dejar libres los índices, que sean alternativos, pero con una aplicación cada seis meses".
"A partir de la conformación de la comisión tenemos que analizar cada proyecto e interpretación para no descartar y aportar lo mejor; estamos con mucha expectativa, es un tema tan importante tan preocupante y día a día se está agravando por la falta de oferta", remarcó.
"Desde la Cámara planteamos no derogar sino modificar, porque si no vamos a generar más incertidumbre sobre el mercado locativo. A nuestro entender no hay que derogar la Ley sino corregir ciertos artículos", agregó.
Bennazar consideró importante que "si se va a tratar la ley de blanqueo que se haga la incorporación de bien usado para que eso aumente la oferta".
La ley de alquileres fue aprobada por la Cámara de Diputados en noviembre de 2019 y convertida en ley por el Senado el 11 de junio de 2020, en pleno período de aislamiento por la pandemia de Covid.
Uno de los puntos que recibió más críticas de la ley impulsada en la etapa final del Gobierno de Cambiemos fue el plazo de duración de tres años en los contratos, en lugar de los históricos 24 meses.
También tuvo diferentes cuestionamientos el índice de actualización de los contratos, basado en un promedio entre el Indice de Precios al Consumidor y el salario promedio del sector estatal.
Otros puntos incluidos en ese proyecto, que no generaron mayores controversias fueron la ampliación del abanico de instrumentos permitidos para respaldar la operación, ya que a la garantía mediante escrituras inmuebles se sumaron los seguros de caución, el aval bancario y la garantía de fianza.
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