La nueva Ley de alquileres continúa generando inconvenientes tanto a propietarios como inquilinos, tal y como lo acusan martilleros, desde su entrada en vigencia.
Las subas en los impuestos y la imposibilidad de ajustar el valor de la locación –solo se realiza a través del índice que calcula el Banco Central de la República Argentina- genera que se disparen los costos de los alquileres, pero además, se acentúa la ya conocida escasez de viviendas en locación cuando algunos de los dueños optan por colocarlas en el mercado para la venta.
No obstante el panorama, las propiedades muestran menos valores en dólares, con un metro cuadrado que decrece en costo y en cierta forma alienta la venta para aquellos que cuentan con la moneda extranjera necesaria.
Democracia dialogó con los martilleros, Hernán Pietrobón, Juan Manuel Bonani y Daniel Di Palma, quien es además presidente del Colegio de Martilleros del Departamente Judicial de Junín.
Alquileres
El martillero Hernán Pietrobón explicó que “la nueva ley de alquileres es una intervención del estado en una cosa privada, que es el acuerdo de partes, y ahí es donde, de alguna manera, complica todo. Eso hace que las dos partes se vean obligadas a algo que no desean”.
Por ende, explica, “el inquilino hoy se encuentra con que tiene una dificultad enorme para conseguir la vivienda, que de por sí sabemos que en Junín escasean. Y las que hay, cobran valores en donde influye esta imposición al propietario de la obligación de abonar los impuestos, de esperar todo un año para que se ajuste el alquiler, a un índice que hoy se conoce que oscila entre el 42 y 45% interanual, pero no se sabe proyectado de acá a dos o tres años cuánto va a ser, generalmente no acompaña la inflación, siempre queda rezagado ese alquiler”.
Entonces, “la escasez de vivienda, el hecho de que el propietario soporta más impuestos y espera más tiempo para poder ajustar el alquiler, todo eso desestima que el propietario ponga esa vivienda nuevamente en alquiler. Eso reduce la oferta de propiedades en alquiler y eventualmente esa vivienda que estaba destinada al alquiler puede llegar a pasar a la venta, porque acobarda, y se cansa la gente, entonces antes de no poder obtener una renta, directamente la vende”.
Según Juan Manuel Bonanni, “hay muchísima demanda de alquiler, especialmente de 3 dormitorios, del tipo casa, porque faltan”.
A su vez indicó que “todos pensaron que la ley iba a ser de ayuda, pero repercute en el propietario con los gastos elevados y por consiguiente en el inquilino”.
Menor valor
Pietrobón reconoció que “la venta de propiedades no necesariamente implica que se venda más barato. La realidad es que las propiedades desciendan en dólares, y eso obedece al mercado, porque estamos en una recesión parecida al 2002, en valores de ventas, similares a los que se experimentaron en ese tiempo. Está deprimida la venta como hace mucho tiempo y con la evolución del dólar, de alguna manera el metro cuadrado decrece, entonces hoy se encuentran oportunidades porque hay propiedades que se están negociando o valorando casi como hace 20 años atrás. Eso puede ser una ventaja para el inversor actual”.
Por su parte, Bonanni destacó la gran oferta de inmuebles a la venta: “Hay movimiento de venta de propiedades, pero en muchos casos se debe bajar el valor porque hay mucha oferta de propiedades. Entonces aquel que dispone de los dólares, busca precio y lo compra. Quien oferta la vivienda para venderla suele tener que bajar el valor”.
Según Pietrobón, “las ventas que se concretan actualmente son por resguardo de valor de alguna manera. Lo invierten porque prefieren su ahorro y asegurar recursos en algo tangible, aunque lo paradójico, es que las propiedades están en valores muy deprimidos en este momento. Desde el 2019 hasta la fecha, el valor de las propiedades ha decrecido entre un 35 y un 40%”.
Asimismo, reconoció que “el mercado no recupera los índices de venta históricos, si bien hay señales de una mayor caída de precios y eso hace que haya interesados en invertir”.
“El primer semestre de 2021 no es un panorama alentador, pero la tendencia dejó de ser a la baja, es decir se desaceleró la tendencia a la baja de la compra, empieza a tener síntomas de estabilizarse y tímidamente algunas operaciones se han hecho, básicamente vinculada a la compra de lotes, o primeras viviendas, que son valores no muy elevados”.
Oportunidades
Según el presidente del Colegio de Martilleros, Daniel Di Palma, “con el devenir de estos meses, luego de las restricciones y la nueva movilidad que empieza a adquirir la economía, se pueden empezar a ver o vislumbrar algunas operaciones que se vienen realizando”.
En este contexto, reconoció: “No podemos dejar de ver que después de tres años de amplia devaluación de la moneda nacional, nos encontramos con un dólar que fue de $16 a rondar los $180 en tres años. Hablamos de una devaluación muy significativa para lo que es la moneda nacional respecto de la extranjera”.
En esa línea, destacó que “con un mercado dolarizado en gran porcentaje y una economía que se fue readaptando a estos nuevos precios y siguiendo los indicadores de la inflación en pesos hizo que el metro cuadrado sufriera una gran variación en dólares en consecuencia, que se reproduce en un mercado que ha visto una baja significativa de sus valores en dólares” y agregó a la situación, “la gran oferta y poca demanda por la falta de créditos hipotecarios, pérdida de poder adquisitivo y alta inflación, lo cierto es que se ven muchas dificultades para concretar la casa propia y el anhelo de invertir sobrante de ingresos”.
No obstante aclaró que “queda un mercado signado para algunas oportunidades a sectores que se encuentran con dólares atesorados, o el producido de una venta que se replica en otra operación o sectores de la economía que han seguido funcionando en estos tiempos y tienen un mercado más dinamizado. En ese sentido, se vislumbran algunas obras que, en este contexto, se beneficiaron por la baja del precio de metro cuadrado de costo y por ende se puede empezar a ver alguna operación en terreno baldío, parcelamientos que se van desarrollando “.
Según Di Palma, “eso nos hace pensar que, el próximo año, podemos empezar a desandar este camino de falta de crecimiento y amplia devaluación, para transformar esto a futuro”.
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