Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros de Junín.
Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros de Junín.
MERCADO INMOBILIARIO

Los alquileres podrían registrar subas de hasta el 40 por ciento desde julio

Lo aseguraron los operadores inmobiliarios consultados por Democracia. Es para aquellos contratos que fijan actualizaciones anuales, según el índice que se forma entre los aumentos salariales y los saltos inflacionarios. Afirman que la nueva ley perjudica a las dos partes.

Llegó el momento de aplicar el nuevo índice de actualización (aumentos) de los precios de alquileres, según la nueva ley que rige esas operaciones desde mediados de 2020. Se trata de una combinación entre la suba de aumentos salariales y la inflación, que dan origen al Índice para Contratos de Locación (ICL), que empieza a regir desde el próximo mes de julio. Estiman los martilleros juninenses que este podrá tener entre un 35 y un 40 por ciento de suba de esas obligaciones mensuales.
La medida regirá para los contratos que se firmaron con la nueva ley en julio de 2020. Y así será sucesivamente para los contratos que se firmaron de agosto en adelante tras cumplirse los primeros 12 meses de cada compromiso.
La nueva fórmula de indexación de los alquileres es uno de los puntos clave de la nueva ley, vigente desde julio del año pasado.
Para saber qué incremento deberá aplicarse a los pagos mensuales inquilinos y propietarios deberán consultar el ICL que publica diariamente el Banco Central de la República Argentina (BCRA) en su web oficial. Este índice contempla, en partes iguales, la variación de la inflación (de acuerdo al IPC que mide el Indec) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte).
Desde la sanción de la ley, el mercado locativo viene muy golpeado. La norma fracasó y perjudicó tanto a inquilinos como a propietarios; distorsionó a todo el sector, marcan martilleros de distintos puntos del país.
Según esos índices, desde el 1 de julio 2020 hasta hoy, los precios de los alquileres deberían actualizarse un 35% (el índice a la fecha es de 1,35). En el sector dan un ejemplo: un alquiler de 25.000 pesos mensuales vigente en los últimos 11 meses pasaría a 33.750 pesos. Sin embargo, aún falta un mes, por lo que se estima que, finalmente, el primer índice de actualización rondará entre 38 y 40 por ciento.

Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros de Junín, afirmó a Democracia: “Los aumentos son para los contratos confeccionados a partir de julio del año pasado, cuando se aprobó la nueva ley de alquileres, que reforma algunos artículos del Código Civil y Comercial para el ajuste de los contratos. En este contexto, están dando las cuentas del índice establecido por el Banco Central, que hoy ronda el 35, 36 por ciento y creemos que, a fin de mes, puede llegar al 38 por ciento.
“La nueva ley se cumple, los contratos se actualizan en el marco regulatorio fijado por la nueva ley. Hemos llevado adelante las correspondientes capacitaciones para todos los martilleros del Departamento Judicial de Junín”, afirmó.  
Según expertos del sector, para cuando se empiece a aplicar el nuevo índice, otros parámetros del mercado inmobiliario se incrementaron por encima del 40 por ciento: el UVA, por ejemplo, creció 42,26 por ciento; el CER 42,38 por ciento y el dólar minorista del Banco Nación 35,7 por ciento. La inflación en los últimos 12 meses hasta abril 2021 -según el último relevamiento del Indec- fue de 46,3 por ciento.
“Estimamos que en julio, el índice de aumento para los alquileres estará en alrededor de 38% a 40%. Veníamos con dos subas semestrales de 15 por ciento, con lo cual el anual acumulado era del 32 por ciento. Ahora será más. Creo que el mercado empeoró en todos los aspectos”, dijeron fuentes del Colegio Único de Corredores Inmobiliario porteño (Cucicba).
“Desde la sanción de la ley, el mercado locativo viene muy golpeado y eso no ha mejorado con el tiempo. La norma fracasó y perjudicó tanto a inquilinos como a propietarios; distorsionó a todo el sector”, agregaron. Y anticiparon que Cucicba está impulsando la modificación de la Ley de Alquileres.

“No favorece a nadie”
Para los inquilinos, el dato es que los aumentos serán por debajo de la inflación, pero al mismo tiempo por encima de los incrementos salariales promedio.
“La situación del salario la hemos manifestado desde nuestro lugar ampliamente, en el momento en que se promulgó la ley y se llevó adelante una reforma al código que no fue la más apropiada, porque ya estábamos cumpliendo con los DNU y las restricciones por la pandemia, de todas maneras las legislaturas lo aprobaron y se llevó adelante. El incremento inflacionario, la pérdida del poder adquisitivo de los trabajadores, la devaluación, han hecho que el salario pierda ante todos los rubros de la economía y se pone muy difícil para la gente poder cumplir con todas las acreencias”, señaló Di Palma. 
Y agregó: “Los incrementos han sido generales, de impuestos provinciales, ni hablar de las tasas municipales, que han tenido un aumento de casi el 50% desde comienzos de año. En este contexto de pandemia, con la segunda ola, con todos estos aumentos y con pérdida del poder adquisitivo, la situación es muy complicada. Aunque también tenemos que señalar que hay dos partes en los contratos y vemos que el locador ha perdido rentabilidad, poder de compra de acuerdo al ingreso que percibe, ya que los alquileres han sido diezmados con respecto al resto de la economía”. 
“Esto toca a las dos partes, locador y locatario, y el locador se ha visto golpeado en su rentabilidad también. Es un formato de la economía y una legislación que, me parece, no favorece a nadie”, consideró el profesional juninense. 
“No hay que olvidarse que vamos a tener un incremento para el año del 37 o 38 por ciento en los cánones locativos, pero con una inflación que va a rondar seguramente en el 60 por ciento anual”, comparó. 
“Teniendo en cuenta que la variación anual del índice de precios al consumidor, que a abril de 2021 fue de 46,3 por ciento, la proyección del índice de aumento anual de alquileres confirma que la ley tuvo por sentido frenar el abuso y la arbitrariedad en los aumentos durante la vigencia de los contratos. El incremento del alquiler significará por lo menos un 15 por ciento inferior a la inflación. Por eso es tan resistida la ley por el mercado inmobiliario”, subrayaron desde el Programa de Atención a Inquilinos de la Defensoría del Pueblo de la ciudad de Buenos Aires.
Durante abril, esa Defensoría registró 756 denuncias vinculadas al acceso a la vivienda y el costo de los alquileres, entre otras. El 37 por ciento de las consultas estuvieron relacionadas con los riesgos de desalojo, firmas de contratos en forma ilegal y aumentos especulativos. Según detallaron, se recibieron planteos por aumentos de hasta el 150% en las renovaciones de contratos y sobre exigencias para firmar acuerdos de 12 meses, cuando el plazo mínimo legal es de tres años.
En los últimos 12 meses, los precios de los alquileres nuevos se incrementaron 71,3 por ciento en CABA. En tanto, martilleros señalaron a este diario que la suba rondó un 60 por ciento.
Según distintos análisis realizados por economistas, “como la inflación viene creciendo por encima de los salarios, los alquileres van a subir por debajo de la inflación pero, al mismo tiempo, por encima de los salarios. Esto es por arriba de los valores que ya crecieron. Este es el problema de esta fórmula. Estamos hablando que los alquileres pueden subir 40 por ciento de un mes para el otro, sin un aumento de ingresos. La fórmula de indexación no debería ser anual para dar previsibilidad y mitigar estos saltos tan fuertes”.

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