El próximo 31 de marzo vence la segunda prórroga del DNU 320/20 surgido cuando se declaró la pandemia y que fijó el congelamiento de los alquileres –incluido el hecho de que no se hicieran renovaciones y no hubiera desalojos-.
Que no se renueve la medida implica un aumento en los valores de los alquileres y una situación que, según los expertos, no favorece a nadie.
Democracia dialogó con el presidente del Colegio de Martilleros de Junín, Daniel Di Palma, y el martillero Hernán Pietrobón, de la inmobiliaria homónima, quienes dieron un pormenorizado detalle de esta situación y el impacto que generará.
Suba y nueva ley
Di Palma consideró que el descongelamiento “indudablemente marca un antes y un después. Tendrá un impacto”, y consideró que buscarán acompañar la inflación y los sueldos.
No obstante, aseguró que “se van a replantear los contratos y aunque se tengan pretenciones desmedidas, en una u otra medida, el mercado lo acomoda y responde a las posibilidades de la gente”.
Pietrobón, por su parte, destacó que el panorama no beneficia a nadie ya que el descongelamiento incluye la vigencia de la ley de alquileres.
“Esto no deja de ser un problema para todos. Porque en el medio del DNU, para un locador que venía sufriendo no poder ajustar sus propiedades en locación ve que en medio se sanciona una ley de alquileres con varias modificaciones, que nuevamente lo pone en una posición más débil, por así decirlo”.
Entre las modificaciones destacó la extensión del contrato de locación que pasa de dos a tres años –mínimo-, además le transfiere los impuestos y las tasas municipales a los propietarios y congela durante todo un año el valor.
“Antes se venían acordando aumentos semestrales para sobrellevar la inflación pero ahora quedan congelados y hay que esperar un dato que arroja el Banco Central para saber cuál es el aumento. Son cuestiones que juegan en contra y llenan de incertidumbre a los propietarios. Y, como en todos los casos, termina recayendo sobre los inquilinos”, indicó.
“Esas tasas de la propiedad se trasladan y lo que va a suceder es que van a aumentar los alquileres, algo que ya está ocurriendo”, dijo Pietrobón.
Ambos profesionales reconocieron que hay propietarios que han vendido un poco por la falta de rentabilidad del inmueble y también por la imposición de acuerdo con la nueva reglamentación.
En el año transcurrido, según Di Palma, “en el interior y el país no ha habido una problemática en las locaciones en los últimos tiempos, hemos ido negociando la posibilidades de la extensión”, y consideró que en muchos casos “se ha solidarizado con quienes no han podido pagar”.
“Diría que de un 2% a un 3% han presentado alguna problemática. El 95% o 96% se han renovado entre las partes, de palabra. No veo un gran problema en este vencimiento y, en los casos que está conflictivo el tema económico, las inmobiliarias estamos dispuestas a seguir trabajando”.
Di Palma aseguró que “con la inflación, la devaluación y la pandemia estamos en el peor momento. Esperamos se tomen medidas para poder salir de la situación”.
Déficit habitacional
A la situación de los propietarios que deciden vender o bien retirar la propiedad del alquiler, se suma una situación coyuntural del país como es la falta de viviendas.
“Ya de por sí a nivel país estamos con un déficit habitacional de más de tres millones de viviendas, o sea, la gente no tiene dónde ubicarse para vivir”, alertó Pietrobón.
“Hay escasez de vivienda para alquilar” y que los propietarios decidan vender o no alquilar “restringe más el mercado y se resiente todo. Los inquilinos no tienen dónde ubicarse”.
Ratificó que “en Junín faltan viviendas, la ciudad no escapa a la realidad de país. Hay un alto déficit habitacional y eso modifica el hábito de vivienda. Quien antes buscaba para una familia tipo una casa con dos dormitorios, patio y garaje hoy no lo tiene, no lo consigue y, si hubiera, cosa que es muy escaso, tiene que pagar valores siderales por una vivienda. Termina achicando, ubicándose en un departamento, modificando su forma de vida”.
Por su parte, Di Palma aseguró que hay que reconocer que la “habitabilidad de las familias es una temática sensible. Es difícil la situación habitacional en el país y se ha agudizado, pero en la Provincia es de larga data y no se han adecuado. Lo último fue el Plan Federal. No hay políticas públicas de parte de los gobiernos de los últimos años”. A su vez, destacó la presentación de programas de desarrollo e incentivo para la construcción para generar espacios para el hábitat desde el Colegio provincial. “Se resolvieron las urgencias pero hay que ver las cuestiones más profundas”.
Valores
Según refirió Pietrobón, “hoy, una casa con dos habitaciones, patio y garaje no baja de los 22 o 25 mil pesos. Un departamento, de 3 ambientes, más o menos ubicado, cuesta entre 17 y 18 mil pesos de alquiler”.
Mediación e inscripción en AFIP
La Ley de Alquileres establece que el Ministerio de Justicia debe facilitar ámbitos de mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo para la resolución de conflictos derivados de los alquileres.
En tanto, la obligatoriedad de inscribir los contratos en AFIP ya entró en vigencia y los propietarios que no tengan registrado el contrato podrán ser multados, al tiempo que no podrán llevar adelante juicios de desalojo.
La implementación del Registro de Locaciones de Inmuebles permite que la AFIP simplifique el procedimiento para que los inquilinos deduzcan sus alquileres del impuesto a las Ganancias.
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