Aunque no se trata de un déficit circunscripto solamente a lo local, la falta de viviendas es una realidad insoslayable en nuestra Región. Dependiendo de quién la mida, se estima que serían necesarias entre tres mil y cinco mil unidades para poder dar respuesta a esta crisis habitacional.
Pero más allá del número, lo cierto es que la realidad muestra grandes dificultades para el acceso a una casa propia para el juninense que aún no es dueño.
Este déficit se mide en tres niveles: un segmento de sectores vulnerables, para el que el banco de tierras municipal no alcanza a dar respuestas dado que, en este momento, no hay lotes disponibles en la nómina; un escalón más alto, que se podría denominar de clase media baja, para quienes hace tiempo que no existen programas de viviendas sociales, y los anunciados resultan insuficientes; y un corte superior de los que, estando en mejores condiciones económicas y laborales, podrían acceder a créditos hipotecarios, aunque la oferta de préstamos en las entidades bancarias resulta poco atractiva.
Banco de tierras
Los pedidos de lotes son moneda corriente en la Secretaría de Desarrollo Social. La titular del área, Marisa Ferrari, recuerda que cuando esta gestión se hizo cargo había más de dos mil pedidos de lotes, desde hacía muchísimos años y sin sistematizar. Por tal motivo, se decidió empezar a registrar los nuevos pedidos y, cuando llegara alguien a ver qué sucedía con su pedido anterior, volverían a anotarlo respetándole la antigüedad, que es el criterio prioritario para las entregas.
De esta manera, entre los años 2016 y 2018 se registraron 363 pedidos de lotes en la Secretaría, lo que da cuenta de la alta necesidad que hay en los sectores más postergados de un espacio para construir la casa propia.
El escollo, en este escenario, es que el banco de tierras del municipio actualmente no cuenta con lotes disponibles para ofrecer.
“Ahora recuperamos unos terrenos que vamos a entregar y se los vamos a dar a algunos que están esperando desde el año 2010 –explica Ferrari–; es mucho lo que han esperado, cuando en años anteriores, había gente que era amiga, conocida o parienta, venía en 2013 y antes de fin de año tenía el lote. El criterio que utilizamos ahora es el de antigüedad, salvo casos de orden judicial o de alta vulnerabilidad”.
Los lotes que se entregan son los que, de alguna manera, se recuperan. “El banco de tierras lo encontramos quebrado”, asegura Ferrari.
Dadas estas circunstancias, resulta entonces muy difícil dar respuesta desde el municipio ante semejante demanda. “En este momento no hay disponibilidad de terrenos de propiedad municipal, no hay lotes disponibles en el banco de tierras”, ratifica la subsecretaria de Planificación del municipio, Laura Franco, para luego ampliar: “Se está trabajando en la posibilidad de comprar o de avanzar, en el marco de la Ley de Hábitat, en urbanizaciones consorciadas”.
Esto significa, concretamente, que se está avanzando para generar determinados loteos –a través de una línea que se llama “Lote con servicios”– que permite articular con los propietarios para, a través de un consorcio hecho entre el Estado y un particular, poder hacer la división y dotar de servicios a esa parcela. “Luego –explica Franco– el particular se cobra con lotes urbanizados el valor de la tierra de base y el municipio se queda otros lotes disponibles para un plan de viviendas o para hacer una venta a través del banco de tierras. Para esto empezamos a hacer el análisis de algunos macizos, para poder avanzar en propuestas a los propietarios. Y ya hay algunos que están interesados en hacerlo”.
Entonces, por el momento, se trabaja con lo que hay. “Hoy en día lo que hacemos es entregar lotes que estamos recuperando –puntualiza Ferrari–, mientras tanto, desde Planificación se está haciendo el procedimiento para incorporar espacios al banco de tierras”.
Cuando se entrega un lote, se le pone un valor que está establecido por la ordenanza que regula el banco de tierras, y que fue actualizado “porque cuando uno regala las cosas, pareciera que no valen”, sostiene Ferrari.
Ante este panorama, en Desarrollo Social apuestan a que los que pidieron un terreno sean ayudados –si se puede– hasta tanto les llegue la posibilidad de acceder a uno: “A las parejas que se anotan, lo primero que les planteamos es que si tienen algún familiar que sea dueño de su lote y pueden construir algo ahí mismo, mientras esperan en el listado de los que buscan un lote. Si esto es posible, nosotros ayudamos con materiales, y el día que puedan tener su propio lugar dejarán, como agradecimiento, algo construido, la casa más grande a la persona que los cobijó cuando tuvieron algún inconveniente. Para hacer eso va nuestra maestra mayor de obras para que no se dé un caso de hacinamiento, entonces hay lugares en los que no se pueden hacer, y también siempre se trata de una alternativa provisoria".
Viviendas sociales
Hay un porcentaje que debe ser atendido, que no necesita la asistencia de Desarrollo Social pero que tampoco puede ingresar en el circuito bancario. “Por ahí hay un playero de una estación de servicio que tiene un recibo de sueldo que no le permite acceder a un crédito, pero no es la población que atendemos nosotros, y para personas como él deberían estar destinados los planes de vivienda social”, ejemplifica Ferrari.
El último de estos programas de envergadura que llegó a nuestra ciudad fue el Plan Federal, ejecutado hace ya varios años, que permitió la construcción de centenares de casas para estos sectores. Después hubo otras iniciativas mucho más chicas, de mutuales o sindicatos, que sumaron algunos pequeños complejos de viviendas.
Para este segmento hubo un solo anuncio en lo que va de la gestión actual. Fue en febrero del año pasado cuando el intendente, Pablo Petrecca, luego de haber participado del 7° Foro de Intendentes de Cambiemos, anunció que se firmaría un convenio con el Instituto de la Vivienda para la construcción de 50 unidades.
Esta semana, Petrecca se refirió a este tema en una entrevista en el programa radial “Río Revuelto”, en la que señaló que ya se firmó el convenio con la Provincia y se estableció que el proyecto se realizará en dos etapas, de 25 casas cada una.
“Tenemos listo el convenio para elevar al Concejo Deliberante y se están preparando los pliegos para hacer la licitación”, afirmó el jefe comunal, y adelantó que el complejo se va a erigir en un predio del barrio La Celeste, y que en el corto plazo se hará el anuncio oficial sobre la modalidad que se utilizará para anotarse y los requisitos que se van a exigir.
“Entendemos que es muy poco, que no alcanza –reconoció Petrecca–, y sabemos que es una de las cuestiones en las que más énfasis tenemos que poner como gestión, sobre todo en lo que tiene que ver con la generación de tierras, que es lo más difícil, porque cuando asumimos no había prácticamente terrenos fiscales y estamos en el desafío de regularizar y de poder obtener más lotes”.
Créditos hipotecarios
La otra variante para acceder a una vivienda propia, para quienes tienen trabajo en blanco e ingresos justificables, es la toma de créditos hipotecarios para compra o construcción. Pero en el presente año, el acceso crediticio se vio sensiblemente afectado por las turbulencias económicas y cambiarias.
Haciendo un recuento de la situación que vive el sector, Daniel Di Palma presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Junín, sostiene que los créditos hipotecarios “fueron fluidos, estuvieron a la altura de las circunstancias y permitieron concretar muchas operaciones durante todo el año 2017”. No obstante, “pasadas las elecciones del año pasado, ya por noviembre y diciembre”, los martilleros y corredores públicos bonaerenses mantuvieron reuniones con el presidente del Banco Provincia, Juan Curuchet, y con otros directivos del sistema financiero nacional, para ver cuál iba a ser la continuidad de estos créditos. “Ellos nos manifestaron que se estaban buscando alternativas para mantener el sistema y que pudiera ser sustentable en el tiempo”, recuerda Di Palma.
El martillero local agrega que a principios de año se modificaron algunas variables para tomar créditos, se aumentaron algunos puntos las tasas de interés y los requisitos, y es por ello que solicitaron la quita de Ingresos Brutos de las cuotas y otras medidas “tendientes a motorizar y agilizar lo que ya se veía demorado a principios de este año por parte de las entidades, porque la gente no estaba tomando créditos”.
El panorama se hizo más difícil cuando, “más allá de los cambios en las tasas más la reducción de algunas líneas por parte de algunos bancos, se vino la crisis cambiaria que generó una devaluación que hizo que, al tener un mercado dolarizado en prácticamente un 90 por ciento, los créditos se mantuvieron a la altura de los pesos que gana la gente y las propiedades sufrieron una distorsión de valores”. Con todo esto, “se terminó haciendo prácticamente inviable la compra de una propiedad con los préstamos que se estaban otorgando”.
En su análisis, Di Palma considera que “a partir de ahí el sistema quedó prácticamente desmantelado, y sumado a la devaluación de los últimos días, hizo que se complejice aún más el mercado y que ya no haya prácticamente tomadores de créditos ni líneas que puedan cumplir con los pedidos del mercado”.
Por último, en cuanto a las opciones de préstamos para la construcción, destaca que hubo algunas líneas promocionadas, “pero la variable de los costos de producción, que cambiaron a partir de la devaluación, hizo que se distorsione ese mercado también. En consecuencia, el tomador de estas líneas se quedó con obras paralizadas por los mayores costos, que estos créditos no contemplan”.
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