MERCADO INMOBILIARIO LOCAL

Precios altos y créditos insuficientes mantienen amesetada la venta de casas

A pesar de que hay mucha oferta, los valores de las propiedades no bajan y los préstamos que otorgan las entidades bancarias no alcanzan a cubrir los montos que se piden. La inflación, cierta volatilidad en el valor del dólar y la estacionalidad –ya que en verano suele bajar el movimiento– son otros factores que influyen en este escenario. Con todo, hay optimismo entre los especialistas en que se pueda revertir esta tendencia.

Apenas una recorrida por las calles de casi cualquier barrio es suficiente para apreciar la gran cantidad de carteles con la leyenda “se vende” colgados en fachadas de la ciudad. El de las casas en venta es, en efecto, un fenómeno que se multiplica.
Referentes del rubro inmobiliario consultados por Democracia advierten distintos factores que influyen en este escenario. Los precios algo elevados, los créditos hipotecarios que no alcanzan a cubrir esos costos, la inflación y cierta volatilidad en el valor del dólar son algunas de las variables que explican esta tendencia, a la que hay que sumarle en este tiempo una cuestión de estacionalidad, dado que diciembre, enero y febrero suelen ser meses en donde baja el movimiento del mercado inmobiliario.
No obstante, los martilleros públicos locales se mantienen expectantes respecto a un posible repunte de las ventas a partir de marzo.

Las causas del amesetamiento
El presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Junín, Daniel Di Palma, considera que hay mucha oferta de casas a la venta porque “venimos de un mercado que no ha estado muy activo en los últimos cuatro o cinco años”.
De acuerdo a su análisis, “se va viabilizando el panorama, con gente que no se había decidido a vender en otro momento, y se ven más opciones dentro de un mercado que está un poco más selectivo”. De esta manera, las expectativas están puestas en lo que pueda ocurrir con la actividad agropecuaria “en vista de lo que pueda volcar al mercado inmobiliario con la próxima cosecha”, y en el segmento de posibles compradores que puedan adquirir un crédito hipotecario.
“Indudablemente que la sociedad está tomando continuamente parámetros, a la hora de pensar en un crédito hipotecario a treinta años –explica Di Palma–, en consecuencia, se toman los recaudos necesarios para que en el futuro la cuota siga tomando el mismo porcentaje de los ingresos que toma cuando comienza. Si las perspectivas de indexación del crédito van de la mano de los avatares inflacionarios de los últimos tiempos, a la hora de la toma de decisiones la gente espera que se pueda estabilizar este mal que nos golpea hace muchos años. Por momentos aparece un boom de ofrecimientos de créditos, sobre todo en sus lanzamientos, pero después, cuando empezamos a desandar el camino, nos encontramos con información que desalienta a los posibles compradores”.
En un sentido similar, su colega José Pelagagge sostiene que “la oferta de créditos bancarios es importante y ha movido mucho el mercado, pero hay una demanda de valores que no alcanzan para los precios que están establecidos en el mercado”.

Según su evaluación, en la actualidad “hay una importante oferta y algunas que ni siquiera tienen cartel, pero también están a la venta” y en esto tiene mucho que ver el hecho de “que son valores importantes y, por lo tanto, no son fáciles de ubicar; la mayor parte de la demanda anda en precios más abajo por los créditos bancarios, que han tenido montos interesantes, pero no tanto como para que la gente pueda acceder a los valores del mercado que Junín tiene en este momento”.
De todas maneras, Pelagagge advierte que hay otros ítems que inciden en este panorama. Uno es el estacional, puesto que enero y febrero son meses “en los que se estanca la actividad”, por lo que se apunta a “que el mercado vuelva a estabilizarse a partir de marzo”. Otros aspectos a considerar tienen que ver con “la variación del dólar que se dio en algún momento, y el tema inflacionario” que también “hacen dudar a mucha gente para encarar un crédito, entonces los posibles compradores se retraen un poco y en el mercado inmobiliario se resiente en su actividad”.
Con una mirada más optimista, el también martillero y corredor público Cristian Márquez, no cree que haya “ni más ni menos casas en venta que las que hay siempre, sí hay más carteles, y hay movimiento”. Lo que advierte Márquez es que las que se venden son casas viejas, a demoler, y en esto influye los préstamos hipotecarios a veces insuficientes: “Un porcentaje muy importante de las consultas son con créditos, algunos se han concretado y otros están en ejecución con gente que sigue buscando, lo que pasa es que los ingresos de la gente hacen que el valor del crédito no sea tan importante como para comprar una propiedad en funcionamiento, en muchos casos se puede llegar a una casa para entrar y refaccionar”.
Es por ello que Márquez observa que, en cuanto a las posibilidades de las entidades bancarias, “siempre hay que ajustar los montos porque los primeros créditos eran de un millón o 1,2 millones y esas propiedades ya se vendieron, las que quedaron aumentaron de precio porque se incrementó la demanda, y hoy prácticamente no hay en esos montos”.

Barrio por barrio
Está claro que en los últimos diez años Junín creció de manera exponencial urbanística, edilicia y morfológicamente. Aunque no siempre ese desarrollo se hizo de manera planificada.
En ese marco, los expertos consultados señalan que no hay sectores donde la oferta de casas sea mucho mayor que en otras.
“La ciudad ha crecido mucho, se ha extendido hacia los alrededores, en base a créditos, principalmente al Procrear –relata Pelagagge–, y si uno hace una recorrida por los aledaños verá que se construyeron casas muy importantes donde hasta hace poco era zona de quintas. Anteriormente existía la idea de que lugares como barrio Belgrano eran un poco más bajos en cuanto a la cotización del resto de la ciudad, pero hoy, en base a su crecimiento y a la universidad, eso se ha equiparado y la oferta se ha ampliado”.
Pelagagge también remarca que la zona norte de la ciudad, que solía ser más complicada por los problemas con los desagües, “ahora tiene una obra muy importante que se está haciendo, por lo tanto, ese sector que tenía varios claros hoy se está poblando”.
Para Márquez, las áreas con más demanda son casi las mismas desde hace años: “El barrio Nuestra Señora de Fátima siempre es una muy buena zona, lo mismo que El Picaflor, Pueblo Nuevo tiene muy buen movimiento, y Barrio Belgrano también pasó a ser un sector de importancia”.
Asimismo, Márquez sostiene que nuestra ciudad “tiende a desarrollarse para el sur”, principalmente en la zona del barrio Gregorio González y el Camino al Balneario, que son los espacios que más han crecido. “Otros sectores –agrega–, sobre Circunvalación, hacia el otro lado ha cambiado un poco su fisonomía. Y hay lugares con un desarrollo inferior, principalmente en el norte de la ciudad”.
Di Palma, en tanto, rescata sectores que “antes estaban relegados” y con el tiempo se fueron potenciando: “Por ejemplo, siempre fue más difícil el ofrecimiento de propiedades en barrio Belgrano, Villa Talleres o la zona del Hospital, y hoy se ha viabilizado la comercialización de lotes y propiedades en toda esa zona, lo mismo que Avenida República, Avenida La Plata, Alvear, Pastor Bauman, que siempre fueron más postergados, y hoy eso cambió. Esto tiene que ver con la obra pública, las mejoras en la infraestructura que se están introduciendo. Por ejemplo, nosotros comercializamos un predio en Bauman y las vías, que un par de años atrás tenía otra realidad totalmente distinta. Veo que la zona de Pastor Bauman, las vías, la Ruta 7 y Ramón Hernández se está desarrollando y con un interesante potencial. Otra zona muy importante es la de Alvear y Circunvalación. A eso se le suma el crecimiento enorme que sigue teniendo el barrio Fátima, sobre Posadas como una nueva entrada y salida de la ciudad, sumado a lo que crece sólo por una cuestión de reserva de paisaje natural como es la zona de Ruta 7 y Circunvalación, lo mismo que todo el Camino al Balneario que es prácticamente todo de viviendas permanentes. Todo eso, hace 20 años, no existía”.

De cara al futuro
Más allá de este panorama, hay optimismo dentro de los agentes inmobiliarios locales.
“Es un buen momento, depende de lo que uno se mueva y trabaje –asegura Márquez–, hay gente que vende, se hacen algunas operaciones y, por sobre todo, hay muchas consultas”.
Para Di Palma “las perspectivas están”. Y profundiza: “Creemos que se está haciendo un esfuerzo enorme en regularizar variables. Entendemos que hay cuestiones de la macroeconomía que han cambiado, por ejemplo, se pretende controlar la inflación, y eso hace que la gente no pueda ver un futuro más abierto y dinámico en el corto plazo que se pueda proyectar al largo plazo. Si se pudiera volver a una inflación de un dígito, que eso regule indicadores y variables, que no se dispare con aumentos desmedidos en tarifas, tasas, impuestos, combustible y demás, teniendo en cuenta que tenemos una economía con una memoria muy atada al dólar así que cuando se toca el valor de la moneda, siendo una referencia tan fuerte, tiene un impacto en la inflación, va a hacer más fácil la toma de decisión de un crédito para una familia así como una gran obra y emprendimiento a largo plazo”. Según su mirada, “la variable clave es el control de la inflación, porque permite planificar a todo el mundo: el que va a comprar, el que va a tomar un crédito y el que va a construir requieren una economía previsible para los próximos años”.
Del mismo modo, Pelagagge tiene buenas expectativas: “Enero y febrero, que son los meses más escasos en cuanto a operaciones, y ahora esperamos tener, desde marzo para adelante, no digo un boom, pero sí una movilidad más importante”.

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