Hace ya largos meses que los operadores inmobiliarios locales vienen advirtiendo una particularidad en el mercado de las propiedades: algunos años atrás, la tendencia predominante fue la construcción de pequeñas casas o departamentos para alquilar –lo que generó una explosión de este tipo de viviendas–, y las consecuencias de esa tendencia se traducen en la actualidad en una escasez en el mercado de locaciones de propiedades de dos y tres dormitorios, con otras comodidades con garaje y patio.
Se trata de un segmento inmobiliario demandado por familias de cuatro o cinco integrantes que todavía no pueden acceder a la casa propia, y a los que también les cuesta llegar a estos alquileres porque los valores se elevan producto del desequilibrio entre la oferta y la demanda de este tipo de propiedades.
“El mercado de alquileres de nuestra ciudad viene sufriendo, en el último tiempo, una gran demanda que crece año a año”, explica Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Junín. En ese marco, afirma que hay “un faltante estructural en la ciudad en cuanto a la cantidad de inmuebles para alquilar, concretamente: faltan casas de dos o tres dormitorios con cochera doble y patio dentro de la ciudad o en áreas urbanas con todos los servicios y buena accesibilidad”. Lo mismo sucede con los PH o departamentos con las mismas características, donde “también hay una gran carencia”.
“Hay mucha disponibilidad de un dormitorio –agrega Di Palma–, pero no satisface a la demanda, y eso hace complejo el sistema y no se puede cubrir el 100% de los pedidos en las inmobiliarias locales”.
Opciones de inversión
Si los valores de los alquileres de los inmuebles están condicionados por la falta de oferta y por la gran demanda, la consecuencia es que “no se dinamiza un mercado que debería estar mucho más activo, más presente, con más inmuebles en ofrecimiento que hoy están a la venta”, señala Di Palma.
El punto central de este tema es que actualmente hay numerosas opciones de inversión más rentables que la construcción de un inmueble para su posterior alquiler. “Si yo tengo dos millones de pesos, ¿voy a construir una casa para que me dé ocho o diez mil pesos por mes?”, se pregunta un corredor inmobiliario local, que enseguida se responde a sí mismo: “Si yo pongo esos dos millones de pesos en un plazo fijo a 30 días en cualquier banco obtengo 30 mil pesos”.
Y esa es solo una alternativa: el mercado de capitales ofrece alternativas en acciones o fondos de inversión que, con mayor o menor riesgo, puede generar dividendos aún mayores. No siempre hubo este desequilibrio entre el rendimiento de un alquiler respecto de otras opciones. La tradicional frase de “invertir en ladrillos” parece haber quedado vieja.
Di Palma coincide en que hay una “falta de rentabilidad” en el mercado hoy: “Para el inversor no es negocio construir para alquilar”.
Una forma de contrarrestar esto podría ser que hubiese créditos hipotecarios que permitan acceder a una casa propia a quienes hoy alquilan. “Eso hace a que se libere el mercado –puntualiza Di Palma–, que haya más propietarios hace que queden más casas vacías para poder ser ocupadas por quienes no tienen acceso al crédito, o que pretende seguir alquilando, por el motivo que fuera. Es un merado selectivo y hay que estar atentos a que no decaiga la demanda notablemente, y crear políticas de Estado para que, no solo tengamos mayor cantidad de propiedades, sino también un buen ofrecimiento, porque esto hace a la regulación de precios y también a las estructuras de las ciudades, que necesitan abastecer una demanda de locaciones”.
Valores
No existe una tabla que establezca los costos de los alquileres de acuerdo a los sectores donde estén emplazados los inmuebles puesto que la ubicación no es la única variable que entra en juego a la hora de valorizar una propiedad.
No obstante, Democracia consultó a agentes inmobiliarios locales quienes analizaron cuánto cuesta alquilar en diferentes barrios de Junín, siempre haciendo la salvedad de que se trata de una evaluación general.
De este modo, la locación de un inmueble de dos a tres dormitorios, con cochera doble y patio, puede costar entre diez y quince mil pesos en la zona centro de la ciudad, en la que se extiende en un radio de unas ocho a diez cuadras del eje neurálgico comercial, pudiendo incluir aquí algunos sectores de Pueblo Nuevo y El Picaflor.
Ese mismo inmueble en el barrio Gregorio González, va a tener un costo de locación de entre ocho y diez mil pesos, pudiendo llegar hasta doce mil. Un valor similar, de ocho a diez mil pesos, se encontraría en la zona de los barrios Nuestra Señora de Fátima y Nueve de Julio.
Siguiendo en una escala descendiente, alrededor de un diez por ciento menos podría valer en los alrededores a Padre Respuela –como el barrio Eusebio Marcilla–, y también en la “zona céntrica” del barrio Belgrano, es decir, entre las vías y la plaza.
Un escalón más abajo estaría la otra mitad de barrio Belgrano y la zona de Villa Talleres. Por último, existen otras zonas menos desarrolladas en donde los costos de los alquileres son inferiores, como podría ser en los alrededores de la Avenida Intendente de la Sota, o de Avenida República hacia el noreste.
Esta suerte de ranking es un tanto esquemático, dado que, como quedó dicho, hay otros factores que entran en juego que hacen que, inclusive dentro de un mismo sector, los valores tengan variables. “No es lo mismo vivir sobre Pastor Bauman que estar a cinco cuadras, depende de la proximidad con arterias comerciales, o con vías de comunicación, y otras cuestiones”, aclara un martillero local.
Zonas de quintas
Otra alternativa que cada vez contemplan más juninenses es la de vivir en zonas alejadas que históricamente fueron de quintas o de casas de fin de semana, en donde no para de crecer la cantidad de viviendas permanentes.
Dentro del mercado inmobiliario, este segmento es diferente al de las casas de la ciudad, por lo que no se puede comparar en cuanto a su valoración.
En cuanto a los alquileres hay, básicamente, tres zonas en donde los valores de los alquileres son más elevados: una de ellas está dada por los alrededores del Camino al Balneario en el primer tramo, en la zona de Paso Piedras y Las Lilas; lo mismo ocurre en la zona centro de Cerrito Colorado, alrededor de la calle Los Naranjos y en las inmediaciones del Club Banco Provincia; y en la zona adyacente al Junín Golf Club.
En un peldaño más abajo estaría la zona más alejada del Camino al Balneario, llegando a los barrios Real, Moya y Jardín; y también el sector conocido como Rincón del Cielo.
Finalmente, está la zona norte de la ciudad, donde se destaca los alrededores de la Avenida de Circunvalación hacia el noreste y en su intersección con la Avenida Alvear, así como algunos loteos cercanos al Complejo Marianista.
La valoración de los inmuebles
La valoración de los inmuebles en locación tiene que ver con la ubicación geográfica dentro de la ciudad y, además, con la obra pública, los servicios y la conectividad que hay en ese sector.
Inclusive hay zonas periféricas, como el Camino al Balneario, las inmediaciones del Junín Golf Club, Rincón del Cielo, o en Circunvalación y Alvear, que han sido revalorizadas y en las que se produjo una transformación a partir de la infraestructura que fue instalada y entonces la construcción del lugar es más rentable. “La morfología urbana que se transforma en espacios desarrollados que toman valoración inmobiliaria”, resume Di Palma.
El titular del Colegio de Martilleros local sostiene que el área centro “se ha visto transformada con edificios nuevos y PHs formados y en formación, y en sus adyacencias se pueden encontrar lugares en donde se ha sostenido su infraestructura con nuevas calles de asfalto y avenidas pavimentadas, lo que ha creado zonas que, hasta la fecha, no tenían la valoración que hoy tienen”.
Los especialistas coinciden en que la pavimentación de arterias como Alvear y Pastor Bauman hizo crecer la valoración de los inmuebles de esas zonas, por la conectividad que brindan dichas avenidas con el área urbana de la ciudad. Y esto no solo se refleja en las viviendas sino también en la locación comercial, porque esas calles se transforman en lugares de mucho más tránsito y ahí tiene más viabilidad aún la posibilidad de instalación de un negocio a partir del tránsito que incorpora.
En cambio, lo que se advierte en las afueras o las zonas de quintas debe analizarse de otra manera, porque allí la valoración pasa por otras variables, como enumera Di Palma: “Primero que esas zonas han sido desarrolladas con la extensión de servicios, como el gas natural, el alumbrado público o el parcelamiento de tierras, aunque eso obedece también a una demanda y a una tendencia en la que se tiene en cuenta la calidad de vida que otorga la residencia en zonas alejadas, tranquilas y con mucho verde. Lo que antes era de fin de semana ahora es de vivienda permanente. Así tomaron fuerza las zonas del Camino al Balneario, Cerrito Colorado, adyacencias del Golf, y en el último tiempo también en la zona norte de la ciudad”.
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