Mercado inmobiliario: en Junín ya hay desarrollados más de 20 loteos privados

Referentes de la actividad inmobiliaria estiman que en nuestra ciudad hay más de una veintena de loteos que se reparten en los distintos sectores, en una modalidad que creció en el último tiempo a partir de la escasez de terrenos para la construcción.
“En Junín hay entre 10 y 12 loteos funcionando y con terrenos a la venta, y hay otros tantos en marcha”, afirma Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial Junín.
Esta suerte de boom que se dio en los últimos años, actualmente está amesetado y los especialistas creen que la demanda de lotes hoy “está bastante satisfecha”.
Los valores de los terrenos en estos emprendimientos están en el orden de los 300 mil pesos, mientras que un lote en la ciudad puede costar más de un millón de pesos.

Origen de los loteos
El origen de este tipo de iniciativas se encuentra en el pasado reciente. Di Palma señala que “durante los últimos diez años del país se produjo un crecimiento y expansión de la economía y, en consecuencia, un resurgimiento de interesados en el mercado inmobiliario para la compra de tierras como reserva de valor, como inversión a futuro para poder hacer este tipo de desarrollos”.
Asimismo, Junín experimentó un crecimiento importante y recibió mucha gente de la zona, lo que hizo que la ciudad “explotara demográficamente”, según la definición de Di Palma. Esto derivó en un faltante de tierras.
En ese marco, inversores privados vieron ese segmento y adquirieron terrenos, algunos ya loteados, otros que se lotearon con los nuevos códigos e indicadores de estos tiempos, lo que se fue sumando a la obra pública que se fue extendiendo en los diferentes sectores.
“Lamentablemente, en los últimos años ha ocurrido que la obra pública fue atrás de la inversión privada”, señala Di Palma, para luego ampliar: “Yo digo que el desarrollo de sectores de la ciudad para crear nuevas parcelas para viviendas debe estar signado, guiado y coordinado por todos los sectores. Esto lo hemos propuesto muchas veces a gestiones anteriores pero no fuimos escuchados. Y se han hecho desarrollos que son productos de los privados que, a la postre, para la aprobación de los planos se exige la obra de luz para un visado municipal y, de una u otra forma se van haciendo algunos trabajos, pero el Estado siempre por detrás de la inversión del privado. Los estados no han dinamizado los sectores para poblar la ciudad y siempre han llegado después de los hechos y los acontecimientos”.
En tanto, para el martillero y corredor público local Gastón Paz este tipo de iniciativas surgió “por una necesidad”. De acuerdo a su análisis, el país venía retrasado desde mediados de la década del 90 en cuanto a las tierras puestas a disposición “porque tampoco había compradores en cantidad como para motivar” este mercado.
A partir de ese escenario, surgieron emprendimientos, como Lihué primero y Proyecto Alvear después, que fueron exitosos “lo que generó empatía y contagio en muchas otras personas que tenían sus fracciones de tierra y se largaron a subdividir y desarrollar”.

Valores y demanda
Para Paz, que comercializó la primera parte de Proyecto Alvear y hoy hace ese trabajo sobre el loteo de Cerrito Colorado, el programa Procrear “generó una demanda de lotes que no estábamos acostumbrados en Junín”.
Eso también fue, entonces, un ítem que influyó en el florecimiento de los loteos. No obstante, advierte que “esa inercia se frenó un poco ahora”, por lo que espera que el mercado se reactive “cuando reaparezcan estos nuevos créditos que, si bien ya fueron anunciados, la gente todavía no los está tomando”.
En el mismo sentido, su colega Di Palma sostiene que “la demanda está bastante satisfecha por el momento”. Y espera que los anuncios de obras públicas que se hicieron para algunos sectores de la ciudad, entre ellos, el asfalto en Pastor Bauman y Alvear, “ayuden” a reactivar la demanda de lotes.
Lo cierto es que hay un impacto muy importante en el valor de los terrenos. En ese contexto, especialistas locales estiman que una parcela en un loteo o en zonas de quintas puede costar entre 300 y 400 mil pesos, mientras que en la ciudad hay áreas donde el costo es mucho más elevado: “Podés hablar de entre 400 y 600 mil pesos en la zona de barrio Belgrano o Villa Talleres, o a partir de un millón de pesos del otro lado de la vía”.

Características
Al definir las particularidades de los loteos y lo que hacen los emprendedores, Paz indica que si se quiere poner rótulos a cada uno de los actores involucrados, podría especificarse que hay gente que lotea, “cuando se trata de fracciones relativamente chicas en las que el emprendedor hace solamente una subdivisión”, mientras que “otra cosa es desarrollar”, dado que allí “no solamente se hace la mensura y subdivisión física, sino que también se pone en contexto el lugar que se va a vender, cada uno con su perfil”.
En definitiva, se trata de mostrar un producto que cuenta, además de la subdivisión, con servicios, accesibilidad y un entorno. “Entonces son dos conceptos diferentes –insiste Paz–, porque el primero implica una sola acción, mientras que el segundo tiene otras acciones que, además, requieren de una mayor inversión económica”.
Es que en los lugares en donde no hay servicios, el desarrollador o quien vaya a lotear es el que tiene que poner la inversión para llevar esa infraestructura o hacer las gestiones para tal fin.
Di Palma recuerda que hay loteos que estaban hechos desde hace décadas, como el que se desarrolló en Proyecto Alvear, al que se lo aprovechó en los últimos años “porque la ciudad no se había extendido hacia aquel sector”, y se le hizo la apertura de calles y se lo puso en valor.
“Si hoy tenemos que lotear parcelas grandes en diferentes sectores de la ciudad –continúa Di Palma–, hay que tener en cuenta que han cambiado los indicadores urbanísticos, porque el Código de Suelo de la provincia de Buenos Aires ha ido mutando de acuerdo a las necesidades y desarrollos de todo el territorio bonaerense. En consecuencia, la cantidad de metros cuadrados de acuerdo a la zonificación, cambia”.
En tal sentido, hay lugares en los que antes se podían hacer lotes de 300 metros (10 por 30) y ahora deben hacerse de 600, 800, 1000, y 1200 metros, como mínimo, de acuerdo al sector. “Eso hace, en definitiva, al crecimiento y desarrollo del mercado, porque no es lo mismo lo que se puede hacer en un lote de mil metros o en uno de 300: se va dinamizando el desarrollo y se van creando sectores de la ciudad para distintos enfoques, que pueden ser residencial quintas, residencial urbano, rural, y otros”, analiza Di Palma.

Identidad
El especialista en marketing Juan Bautista Blanc, que trabaja en la comunicación de varios proyectos de este tipo, señala que un loteo no solamente brinda un conjunto de servicios e infraestructura, sino que “hay un valor agregado que le dan las características que tenga cada lugar, lo que le otorga una identidad propia”.
Para Blanc, planificador de marketing, comunicación y publicidad, también se trata de “definir un perfil homogéneo de residentes, que en muchos casos se da de manera natural”, lo que después ayuda al diálogo, al consenso, al establecimiento de pautas de convivencia, o a decidir inversiones en común.
Paz, por su parte, remarca que en estos lugares hay ventajas y desventajas: “Todo es relativo, eso va en el comprador, que es quien define cuál es su lugar. Cada espacio tiene su impronta y lo que para unos es un beneficio, para otro puede no serlo”.

Ubicaciones
En nuestra ciudad, las zonas donde hay más iniciativas de este tipo son: el noreste de la ciudad, donde está “Proyecto Alvear” (el más extenso, que ya empezó con una segunda etapa de desarrollo), “Los Troncos”, Las Perdices”, “Don Segundo Sombra”; las cercanías de El Carpincho, con “El Palmar” 1 y 2; Villa del Parque, con los proyectos “Los Naranjos”, “Lartigau”, “Solar del Golf” y “San Miguel”; Cerrito Colorado; Camino al Balneario, con “Lihué”; y la zona de los cuarteles, con al menos dos emprendimientos: uno en Soldado Argentino y Malvinas Argentinas, y otro en Ramón Hernández y Seitún.
Esta breve reseña muestra solo algunas de estas propuestas, que pueden tener de 20 a más de 200 lotes cada una.