Desde hace años el crecimiento de la ciudad se viene dando de manera exponencial en el sector sur, es decir en el área del camino a la Laguna, la zona de quintas, y barrios como
El Cerrito, entre otros. Una zona que paradójicamente, en el plan territorial de la ciudad, es catalogada como “sector extra urbano a contener”, especialmente por lo que implica en infraestructura, conectividad y costos en los distintos servicios, tal y como destacan desde el Colegio de Arquitectos de Junín.
No obstante ello, hay además un crecimiento que se da hacia el este-noreste y suroeste de la ciudad.
De acuerdo a la información proveída por la Secretaría de Obras Públicas del Municipio, se destaca que en el crecimiento de la ciudad no hay una expansión de límites, sino un completamiento de sectores, que es una de las formas en que se desarrolla. La otra es por renovación y densificación.
Así, explican que existe un crecimiento en el sector central, con una renovación urbana, en los sectores zonificados como Residencial 1 y Residencial 2.
A su vez, con viviendas individuales “se va produciendo un completamiento de loteos existentes, sobre todo hacia el este-noreste, aunque también se producen nuevas unidades hacia el suroeste”.
Desarrollo y crecimiento
Pensar en cómo crece la ciudad supone una mirada a largo plazo, es decir que permita evaluar su desarrollo y avance a lo largo de los últimos años.
Dentro de sus dos formas de crecimiento, por renovación y densificación, o por completamiento de sectores, el ingeniero Franco Castellazi y la arquitecta Laura Franco, de Obras Públicas, detallaron que “el primer caso se da en los sectores centrales, donde se va dando el reemplazo de viviendas individuales por edificios de departamentos, que según la zonificación que afecta a la parcela es cantidad de metros cuadrados, la altura, y densidad que puede tener la construcción”.
En cuanto al completamiento de sectores, destacan dos características diferentes: “Por un lado en la planta urbana y por otra en la extraurbana, en ambos casos se da con vivienda individual, en el extraurbano con una relación diferente con el espacio verde, y cada vez más elegido para vivienda permanente”.
Cabe destacar, refieren los funcionarios, que “no hay una expansión de límites, sino un completamiento de sectores que ya se encuentran identificados como tal para estos usos en el código urbano. En la planta urbana se da este completamiento hacia el este y noreste principalmente, y también hacia el suroeste (en el sector cercano al Regimiento). Por su parte, los sectores extraurbanos se dan hacia el sur”.
Sector a consolidar
El arquitecto Federico Alzari, por su parte, se refirió más en detalle al plan territorial trazado para la ciudad, y que fija las pautas de su crecimiento y expansión.
“Hay un plan territorial donde se muestra bien como el casco urbano, que es el que está comprendido entre la Ruta 188 y la avenida de Circunvalación y Ruta 7, que presenta un centro consolidado que todos conocemos”. (Ver referencia 1 en el mapa).
Luego, explica que hay “un sector periférico a consolidar, se lo define en el plan, y que tiene que ver con grandes terrenos dentro del casco urbano, que aún no fueron consolidados, ni hay apertura de calles, ni cordón cuneta, ni se llevaron los servicios”. (Ver referencia 2).
Según Alzari, “eso es necesario marcarlo porque hablando dentro del casco urbano, ese sería importante consolidarlo por una cuestión de tener lotes, dentro del ejido urbano, los cuales tengan servicios. Sería muy fructífero tanto para el crecimiento de Junín como para las necesidades de los habitantes, de poder contar con un lote dentro de la ciudad”.
Y aseguró que “muchas veces se compran lotes fuera, en zonas de quintas, por la falta de lotes dentro de la ciudad. Que por un lado, en zonas muy céntricas los costos son elevados, y en la zona periférica es donde hay menos disponibilidad”.
Lo importante de consolidar el casco urbano, refirió el arquitecto, “pasa principalmente por una cuestión de poder brindar los servicios básicos, ya sea cloaca, agua y gas, lo mismo que el servicio urbano y un montón de servicios públicos, que serían mucho más económicos, manejarlos dentro del casco urbano y que no tengan que extenderse a las zonas más periféricas”.
Crecimiento “desordenado”
En un sector de ese plan territorial, -ver referencia 3-, “en la parte sur, es todo lo que estaría en el camino a la Laguna, la zona de quintas que conocemos, zona de El Cerrito y demás barrios. Y en el plano figura como un sector extra urbano a contener”, explica el profesional y advierte: “Quiere decir que se deberían realizar acciones políticas, para que no siga creciendo tanto hacia esos sectores extra urbanos, porque al extenderse mucho ese sector extra urbana, genera muchos problemas de conectividad, costos, y demás, en los distintos servicios”.
“Si vemos una imagen satelital de lo que es Junín, está claro que el crecimiento, tomando como centro todo el casco urbano de Junín, se dio traccionado por el Parque Natural Laguna de Gómez, lo que es Ruta 7 hacia el lado de Chacabuco, que es donde se generaron distintos tipos de loteo que en ese caso son de tipo residencial extra urbano, y que no dejó de ser una necesidad inmobiliaria que fue llevando que el crecimiento se fuera dando hacia el sur de la ciudad”, señaló.
“Lo importante creo es consolidar los espacios internos, dentro del casco urbano y contener la expansión que se está dando fuera del casco urbano” remarcó Alzari.
Es decir que ante la pregunta sobre cómo crece la ciudad, la respuesta es clara: “En los últimos años creció de manera desordenada, por una cuestión de necesidad de loteos o especulación inmobiliaria que se fue generando distintos tipos de lotes, y así se dio el crecimiento de la ciudad”.
Lo ideal, según el colegiado, “sería que a través del estado se controle un poco el crecimiento o mejor dicho, se direccione ese crecimiento, incentivando ciertos sectores para generar loteos, tomando en consideración esto de que no sea una ciudad desbordada y esté más contenida, cerca de los límites de la ciudad”.
Edificios de baja altura
La altura de los edificios que existen y los que se construyen en la ciudad, está dada por el Código de Ordenamiento Urbano.
“Es el que establece diferentes zonas conforme el Modelo territorial de desarrollo de la ciudad”, refieren desde Obras Públicas.
“Cada una de estas zonas posee un carácter diferente, que se representa no solo con sus características morfológicas, sino también con los usos que se pueden establecer. Las características de la construcción se encuentra regulada por indicadores urbanísticos, que dan la cantidad de metros cuadrados que pueden construirse en cada lugar y la cantidad de habitantes que puede tener una parcela determinada, e indicadores morfológicos que establecen entre otros parámetros la altura”, refieren.
Alzari por su parte explica que “el casco urbano está dividido en distintas áreas, la central, y cerca de esa zona se encuentra R1, luego R2 y R3. Esto permite tener distintas alturas y cantidad de metros para construir”.
Es así, que “en el área centro se puede construir mayor cantidad de metros sin límite de altura. En el área perimetral al centro que es R1, hay un límite de altura que ronda los cinco niveles y una cantidad de metros inferior al área centro. Y así va decreciendo hasta llegar a R3. Luego ya sería en la zona de quintas, que además de la cantidad de metros y alturas permitidas, también está regulado el uso, de lo que son viviendas familiares, multi familiares, comercial, industrial y demás”.
Cabe remarcar que actualmente “lo más pujante se está dando en zona sur. Donde los desarrolladores inmobiliarios ven mejor negocio, porque el metro cuadrado es más costoso que en otros sectores. Y el centro, y R1 y R2 que es donde más se puede desarrollar la actividad de la construcción”, india Alzari.
Actividad de la construcción
“Los problemas de la actividad de la construcción están ligados a la situación económica actual”, señaló Alzari.
El aumento de los materiales en los últimos meses, también la mano de obra, complica el panorama para el sector.
“Hoy para una familia, ya sea una construcción o una ampliación, o reforma o refacción, los costos son bastante elevados como para que puedan ser asumidos por los ingresos familiares”, destacó el arquitecto.
A su vez remarcó que “hay algo que está pasando y es que no hay líneas de crédito hipotecario que puedan llegar a la clase baja y media, y eso también complica. En cuanto a los desarrollos inmobiliarios, siempre se construyen, se siguen haciendo edificios departamentos pero vienen en caída. En el Colegio se nota como disminuyó la cantidad de presentaciones de expedientes”.
Hacia un proceso equilibrado
Ante la consulta del rumbo que busca tomar la ciudad en cuanto a medioambiente, desarrollo urbano y espacios públicos, desde la oficina de Obras Públicas aseguran que “la búsqueda es que el desarrollo urbano se de en un proceso equilibrado, donde los sectores periféricos posean mejores condiciones de acceso a servicios y equipamientos, planteando el desarrollo de centralidades barriales que caractericen y sirvan a los diferentes cuadrantes de la ciudad”.
A su vez aclaran: “Por supuesto que este equilibrio incluye una relación equilibrada también con el ambiente, y en este caso juega un rol importante la distribución de los espacios públicos - verdes, entre otros aspectos, porque también lo es el arbolado urbano, que necesita mayor reconocimiento por parte de los vecinos de las ventajas ambientales que implica para mitigar efectos del clima, (cambio climático) y mejorar la calidad de habitabilidad de la ciudad”.
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