Para el Gobierno local es una política de estado que arrancó en 2017 y se profundizó a partir de febrero de este año. La oposición, en cambio, dice que es un tema que instaló el Frente de Todos en campaña y por eso ahora el oficialismo trabaja en ese sentido.
Más allá de la discusión por el origen de la idea, lo cierto es que en ambos lados de la grieta están estudiando proyectos para ver cómo se puede regularizar la tenencia de las casas en el Parque Natural Laguna de Gómez y ver si los que hoy tienen un inmueble allí, lo pueden escriturar.
Estas evaluaciones se están haciendo para ver la forma de darles mayor seguridad a los propietarios para que puedan invertir en esas viviendas, de manera de ayudar a potenciar al principal atractivo turístico de la ciudad.
En la actualidad, los dueños tienen permisos precarios y es por ello que se están analizando diferentes figuras legales que les den más seguridad. Para ello, será necesario enviar al Concejo Deliberante local un proyecto de ordenanza que actualice la vigente, que data del año 2005.
Marco jurídico actual
Actualmente, en la Laguna hay una pequeña franja que, desde la década del 50, es privada y allí los que viven tienen la titularidad de sus inmuebles. Se trata de unas seis a ocho manzanas ubicadas entre la capilla y el canal.
El resto de los terrenos del Parque Natural son de propiedad municipal, que se entrega a quienes construyen allí a través de un permiso de uso precario.
Históricamente, ese permiso era de renovación anual, pero, a partir de una ordenanza sancionada en el año 2005, el plazo de renovación del permiso se extendió a cinco años. “Aunque esto es prácticamente automático, si no hay ninguna dificultad y está todo en orden en cuanto a lo edilicio, la titularidad, el pago de tasas y demás”, explica la subsecretaria de Planificación del Gobierno de Junín, Laura Franco.
Otro punto a tener en cuenta es el de la subdivisión. Catastralmente, la Laguna es una sola circunscripción (salvo esa franja que cuenta con propietarios y sus escrituras) y no existe una división legal del terreno. Desde sus orígenes, varias décadas atrás, se fueron haciendo parcelas con la finalidad de otorgar esos permisos precarios de uso que, en aquellos años, eran para cabañas para pescadores, razón por la cual los tamaños de las parcelas son chicos -de diez por diez- y allí se podía instalar solamente una casa prefabricada, por eso se las conoce como casillas. Con el correr del tiempo fueron cambiando el uso y las condiciones.
Las tierras del Parque Natural están bajo jurisdicción municipal, aunque el lugar está afectado a la Ley de Aguas, que indica que no se pueden privatizar terrenos de hasta cien metros del área inundable.
Se piden cambios
A principios de noviembre, durante la campaña electoral, el entonces candidato a concejal por el Frente de Todos, Pablo Petraglia, pidió que se revean estos permisos de uso precarios.
“Debemos reiniciar el debate sobre el marco legal con el cual se administran los terrenos del Parque Natural Laguna de Gómez”, insistió en el cierre de campaña el ahora edil electo.
“Evidentemente, no era una prioridad del Ejecutivo. Desde que lo puse en debate, se movilizaron con esta cuestión”, señala Petraglia a Democracia.
“Nuestra intención es tomar el tema como política de estado. Esperamos que los comentarios que se han hecho se enmarquen en el mismo sentido y no como una especulación electoralista”, responde Juan Mucciolo, titular de la Agencia Municipal de Tierras y Vivienda, quien sostiene que se está trabajando en esta materia desde hace no menos de cuatro años y que, a partir de febrero de 2021, se le dio un impulso mayor a este tema.
El Municipio está revisando todo le régimen dominial del Parque Natural en una tarea que es transversal, ya que interviene la Secretaría de Gobierno, la Dirección de Catastro, la Secretaría Legal y Técnica, la Subsecretaría de Planificación, la Dirección de Turismo y la Agencia Municipal de Tierras y Vivienda. “Se trata de un trabajo conjunto para ver qué se puede hacer para mejorar”, insiste Mucciolo.
Para Petraglia, lo importante es “jerarquizar la Laguna asegurando que el privado que invierta tenga alguna seguridad respecto de su inversión, porque los bienes, las casillas, tienen un permiso precario, que puede ser revocado por contrario imperio por el propio estado, entonces, lo que se construye siempre se erige sobre terreno ajeno”.
Inclusive, los propios lugareños están solicitando estas modificaciones.
“Venimos escuchando a los vecinos, a la sociedad de fomento, a aquellos que hoy son permisionarios, que siempre nos manifestaban -y con razón- no hacían mejoras en el lugar porque no tienen la titularidad de la propiedad, entonces eso operaba en desmedro de que un particular pudiera efectuar una inversión importante como para mejorar definitivamente el lugar. Eso es entendible, por eso estamos elaborando un trabajo en el que -a título personal- creo que estaríamos en condiciones de cambiar el régimen dominial y que algunas partes del Parque Natural puedan ser volcadas al dominio privado, definitivamente”, puntualiza Mucciolo.
Qué hacer
En este contexto, Petraglia cree que hay que buscar un sistema que permita asegurar esa inversión “a través, ya sea de la enajenación, o de alguno de los derechos reales nuevos que permite la reforma del Código Civil y Comercial del año 2015”. En un primer análisis, considera que “podría ser un derecho real de superficie o algún otro que se estudie”.
Aunque aclara que no debería abordarse como una cuestión solamente del terreno: “Yo pienso la Laguna como un sistema integral, por eso hay que rever la ordenanza de 2005, porque si eso trae aparejado una radicación de gente, habrá que pensar también en los servicios urbanos que vienen añadidos, como la recolección de residuos y de montículos, una unidad sanitaria mejor equipada, la conectividad, eventualmente algún servicio educativo y demás. Por eso digo que es algo mucho más general, porque hoy la Laguna es casi una localidad más del partido”.
Es por ello que habría que pensar un andamiaje jurídico que permita a los que hoy tienen un permiso precario pasar a ser propietarios, siempre y cuando cumplan con determinadas condiciones. “Eso es lo que yo quiero discutir y poner en valor”, insiste Petraglia, para luego puntualizar: “Tendrá que haber una tasación sobre los bienes, una posibilidad de puja reconociendo el derecho de quienes tienen alguna posesión, y ahí habrá que ponerse de acuerdo en la escala de valoración que vamos a tener. Qué grado de certezas les vamos a dar para el futuro a los que ya construyeron y tienen una inversión importante, qué privilegio tendrán en la eventual adquisición que se haga, son muchas cosas a discutir y, para eso, hay que dar el debate”.
La arquitecta Franco remarca que desde diferentes áreas del Ejecutivo -y principalmente desde la Subsecretaría Legal y Técnica- se están revisando las figuras posibles “para mejorar estas condiciones de tenencia y, en el caso que se pueda, aumentar la cantidad de años o buscar otra figura que le dé más seguridad a la gente para que haga sus inversiones”.
En caso de poder dar un paso más y apostar a que los que tienen casas en la Laguna puedan escriturar, deberá iniciarse un proceso que requiere, por un lado, el visto bueno de la Autoridad del Agua y otros organismos provinciales que indiquen cuál es el área inundable y, a partir de ahí, trazar la distancia y, una vez que está hecho eso, ver cuál es el terreno apto. Por otra parte, también será necesario hacer un plano catastral que hoy no existe.
Mucciolo explica que las partes que el Ejecutivo cree que hay que desafectar del dominio público es el sector tradicional de casillas, frente al espejo de agua, que hoy opera bajo la figura de permiso de uso. Esas tierras deberían pasar al dominio privado del estado y ahí sí, la Municipalidad podría otorgar -previa conformación de un régimen de subdivisión- esos predios en favor de quienes hoy resultan permisionarios.
Una vez que se tome la decisión política de hacer ese pasaje, se requiere que el Concejo Deliberante apruebe un nuevo régimen dominial. Transcurrido este paso, “habrá que ver con qué figura o a través de qué instrumento jurídico se transfiere el dominio en favor de los particulares”, agrega el titular del área de Viviendas.
En tal sentido, se barajaron distintas opciones: “Una podría ser la de recurrir al derecho de superficie, lo que implica que solo se transfiere la superficie del terreno pero, el resto, el subsuelo, seguiría siendo de propiedad municipal. Esto permite que el superficiario pueda adquirir la propiedad por un plazo de hasta setenta años, como máximo. Es una figura más potente que la actual, que le da más certezas al que hoy es permisionario. La otra opción es generar las distintas parcelas o unidades funcionales y transferir la propiedad plena, sin restricciones temporales. Como cualquier operación inmobiliaria”.
Si se diera esta última opción, seguramente se exija a los futuros propietarios determinadas condiciones de construcción, mantenimiento y demás. “Todo esto es un acto complejo porque requiere la participación de varias instancias -ratifica Mucciolo-, por un lado el Ejecutivo, que debe elaborar el proyecto de ordenanza para enviar al Concejo Deliberante, que después deberá aprobarla. Y, eventualmente, tendría que intervenir el Gobierno bonaerense porque, seguramente, al aparecer un área que pasa a ser residencial, eso debiera requerir la convalidación por parte de un decreto de la Provincia”.
Avances
Todo este proceso está, apenas, en una primera etapa. “Nosotros recién estamos elaborando las conclusiones para que el Ejecutivo tenga todos los elementos a la vista para tomar una decisión”, señala Mucciolo.
Para Petraglia “esto no puede seguir así” porque “la Laguna no progresa, está en un estancamiento, y si queremos tener una política de turismo, tenemos que jerarquizar al que es el mayor atractivo que tenemos en la ciudad, y hacer sociedades público privadas más virtuosas de lo que, hasta ahora, se hizo”.
Laura Franco cree que “en el transcurso del año que viene vamos a estar teniendo novedades”.
Del mismo modo, Mucciolo también ve el 2022 como un primer horizonte: “La idea es tratar de que, a fines de enero, a más tardar en febrero, el Ejecutivo tenga el borrador de las sugerencias y lo que hemos estudiado. A partir de ahí, se tomará la decisión de elaborar un proyecto de ordenanza. En lo personal, creo que esto podría llegar al Concejo el año próximo”.
El funcionario comunal sentencia que el trabajo que vienen haciendo los convenció de que “hay que dar un paso definitivo” y ese es “mejorar los derechos de uso que hoy tienen los ocupantes del lugar, de manera de promocionar mejor las inversiones y potenciar a Junín como un centro turístico regional”.
Villa turística
Si estos proyectos, finalmente, se concretaran, ¿la Laguna adquiriría el status de un barrio más de la ciudad?
Responde Laura Franco, especialista en la materia: “En lo personal creo que esto tiene que guardar condiciones totalmente diferentes a la de cualquier barrio. Es un espacio recreativo de toda la comunidad, donde necesitamos y queremos que haya más visitantes, pero es un espacio diferencial: una villa turística. El lugar tiene un nombre muy definitorio, que es Parque Natural Laguna de Gómez, entonces estamos hablando de un sector residencial dentro de un espacio que pretendemos conservar como un parque natural con presencia humana. No es una reserva ecológica, es un lugar que guarda características ambientales diferenciales respecto a otros espacios de la ciudad”.
COMENTARIOS